#Immobilier : De plus en plus difficile d’acheter

Je suis tombé sur quelques graphiques qui montrent que l’immobilier est à des niveaux qui ne permettent plus au citoyen lambda d’en faire acquisition.

Le prix par rapport au revenu s’envole dans le monde entier.

La dette des ménages en fonction du PIB

Faut-il s’endettez de plus en plus pour devenir propriétaire ?

Heureusement en Suisse (alors que la dette des ménages est extrêmement haute), les établissements financier considèrent deux points pour octroyer un prêt

1- Il faut apporter 20% de fonds propres, les 80% étant financés par des hypothèques (le premier rang équivalant à 65% et le second rang de 15%. Ce dernier est à amortir en 15 ans)

2- Les charges à tenir doivent être basées sur un taux de 7% par rapport à la taille de la dette et le revenu du ménage doit être le triple. Exemple 1 million de dette à 7% représente 70’000 CHF. Le revenu du ménage doit être de 210’000 annuel.

Ce qui précède est une règle prudentielle importante ici en Suisse.

Par contre, les suisses n’amortissent que rarement le premier rang et restent à vie avec une dette Ce dernier point pose problème lorsque les gens vieillissent et se trouvent à la retraite avec de plus faibles revenus.

Happy real estate

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Injections monétaires et fermetures de raffineries

Mise à jour en bas d’article : mercredi 25 mars

Les Etats injectent des dizaines (centaines de milliards) pour soutenir les économies à l’arrêt à cause du coronavirus.

Une très grande partie des raffineries se trouve en Suisse (Metalor, Argor -Heraeus) et notamment au Tessin. Elles sont à l’arrêt !

Je vous joins deux articles anciens : La Suisse, carrefour de l’or (2012) et Cinq des plus grandes raffineries d’or sont en Suisse (2013)

Sur le site Orobel (Belgique) on peut désormais lire:

Pour info : Valcambi est en main indienne : https://www.agefi.com/home/suisse-economie-politique/detail/edition/online/article/le-raffineur-de-metaux-precieux-tessinois-devient-la-propriete-de-rajesh-exports-rel-rel-est-le-premier-fabricant-et-exportateur-de-bijoux-en-or-du-marche-indien-403732.html

En conclusion simpliste de ma part, l’offre sur les métaux précieux va baisser fortement alors que la demande est en hausse !

Lire le document de Cannacord à ce sujet :

  • Total Gold ETF holdings increased by 80.88 tonnes to 2,747.5 tonnes (from 2,666.7

L’or n’a baissé dans la correction actuelle des marchés, que de 6% (de 1’700 à 1’595 aujourd’hui). Il a été un petit peu chahuté au début de la chute à cause de divers margin calls et ventes forcées. Désormais, il est prêt pour une continuation de la hausse

Pour mémoire mes trois recommandations (aujourd’hui 1’595 USD):

MAJ : Les raffineries ferment : https://goldswitzerland.com/swiss-gold-refiners-cease-production-end-of-paper-market/

https://www.courrierinternational.com/article/penurie-les-lingots-dor-sarrachent-comme-du-papier-toilette

et problème de livraison au COMEX : https://www.zerohedge.com/commodities/gold-market-breaking-down-gold-spreads-explode-lbma-warns-liquidity-problems

Et surtout cet article du blick qui montre que les revendeurs n’arrivent plus à s’approvisionner : en Allemand (traductions ci-après) https://www.blick.ch/news/wirtschaft/alle-wollen-das-edelmetall-das-gold-wird-knapp-id15813033.html

Tout le monde veut du métal précieux L’or s’épuise

L’or est un investissement recherché en temps de crise. Il y a maintenant des goulots d’étranglement chez les négociants en or et les banques.

L’or est un métal précieux convoité. Surtout en période de crise où les marchés deviennent fous. C’est exactement à ce moment que les investisseurs recherchent à nouveau un refuge. En plus du franc suisse, c’est presque toujours de l’or.

Le portail financier Finews a rapporté il y a une semaine que de longues files de personnes se formaient devant l’entreprise Degussa Goldhandel sur Bleicherweg à Zurich. Ils étaient des acheteurs potentiels d’or physique. Le lendemain, l’entreprise a dû fermer ses locaux en raison de la «situation extraordinaire» en Suisse décrétée par le Conseil fédéral.Mais le trading continue sur des plateformes virtuelles.

La demande a augmenté massivement

Selon le rapport, les acheteurs d’or intéressés peuvent toujours commander le métal précieux en ligne auprès de Degussa, a déclaré à Finews son patron, Andreas Hablützel. Sauf si la demande a été multipliée par 30 au cours des derniers jours.

Hablützel a même confirmé que l’approvisionnement en or était désormais complètement arrêté, puisque les quatre raffineries en Suisse – deux au Tessin, deux en Suisse romande – qui servaient auparavant de fournisseurs, ont depuis fermé.

La fourniture de pièces précieuses de l’étranger a également été interrompue car les sociétés de frappe concernées, principalement des sociétés d’État aux États-Unis, au Canada ou en Afrique du Sud, ne fonctionnent pas actuellement, comme le rapporte Finews.

Deux semaines de métaux précieux seulement

Selon Hablützel, Degussa dispose de réserves physiques d’or en Suisse, qui resteraient suffisantes pendant deux semaines si les ventes restaient inchangées. Après cela, cette entreprise devra également cesser de vendre – car les stocks sont vides. “Nous serons certainement les derniers sur le marché à arrêter de vendre”, a déclaré Hablützel.

Le rapport de la Zürcher Kantonalbank (ZKB) montre à quel point la situation est dramatique. L’institution financière a annoncé mardi avoir “complètement fermé son commerce de métaux”. L’emplacement de leur fournisseur est au Tessin et ils ne peuvent plus produire en raison de la fermeture.

En conséquence, achetez du physique ou des fonds qui possèdent le physique (avec livraison possible), audités ou alors des mines d’or cotées en bourses qui ont de l’or dans le sol, un permis et dans une juridiction saine.

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Y’a-t-il un capitaine à bord ?

Y’a-t-il un capitaine à bord ?

C’est dans les tempêtes qu’on reconnait les bons capitaines. Actuellement, j’ai plutôt l’impression qu’on a affaire à des officiers de salons.

Pourquoi ai-je écris ce qui précède ?

Parce c’est comme le Titanic cette histoire de Virus, personne n’y croit, ce n’est pas grave, c’est une grippette ! On continue de danser sur le pont alors que l’eau rentre de toute part.

Les gens sortent s’amusent et ne se rendent pas compte qu’ils vont contaminer d’autres plus fragiles. C’est l’égoïsme le plus total.

Le TJ suisse ne fait d’ailleurs rien pour montrer que ce virus est dangereux. Au contraire, on produit un reportage sur des gens qui vont bien malgré le fait qu’ils sont porteur du COVID19, c’est une honte !

Je suis allé sur les chaines italiennes. On y voit des médecins qui appellent au secours et des jeunes sous respirateur. Désormais, certains pays commencent enfin à prendre des mesures, annulation de l’entrée sur le territoire (USA), annulation de toutes les opérations prévue (UK), etc.

Le but est de limiter le pic de contamination et d’étaler la contamination sur le temps. Pour cela il faudrait interdire les sorties, les discothèques etc..

Le but est d’aplatir la courbe : https://www.sciencesetavenir.fr/sante/aplatir-la-courbe-l-enjeu-des-prochains-jours_142336

“Most people don’t believe something can happen until it already has. That’s not stupidity or weakness, that’s just human nature.” 
― Max Brooks

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Un super investissement

Comme je vous l’ai déjà évoqué, la BNS est assez mal prise entre 1) essayer d’affaiblir le franc suisse et 2) son bilan démesuré.

Je vous propose un excellent investissement sûr et réputé sans risque : Acheter des obligations de la Confédération Suisse à 50 ans (pour vos très très vieux jours)

Ainsi pour votre généreuse contribution au financement de la Suisse, vous allez être récompensé par un magnifique, que dis-je, merveilleux rendement de – 0,38% annuel (oui moins zéro virgule trente-huit pour-cent)! Cela signifie tout simplement que les “investisseurs” sont d’accord de perdre pour mettre leur argent à l’abri (ou comme les caisse de pension sont, pour des raisons légales, obligées de le faire).

Toutes les échéances de la confédération sont à taux négatifs désormais

courbe des taux en CHF

La BNS a par ailleurs encore été active sur le marché des devises

3.77 milliards de plus pour la BNS la semaine dernière et 9.8 milliards depuis 4 semaines

Ces taux négatifs ont envahi le monde entier. Les prix des quelques obligations encore en territoire positif se sont littéralement envolés (on dirait une bulle !)

Cours de l’obligations 100 ans Autriche

La quantité d’obligations en territoire négatif est au plus haut historique.

On constate aussi que: Plus les taux sont négatifs, plus l’or monte. Pour mémoire, les banquiers ont toujours dit aux clients de vendre leur or, car ce dernier ne rapportait pas d’intérêt. Aujourd’hui situation inverse. Par contre, les banquiers ne recommandent pas encore d’acheter de l’or. Ils préfèrent recommander des actions (à cause des dividendes entre autres, mais aussi pour garder les clients et des mouvements sur les comptes)….vous voyez où je veux en venir. tout cela ne peut que mal finir.

Les taux négatifs ont aussi un impact sur les cours des banques, car ces dernières souffrent beaucoup des taux bas. L’évolution de l’indice des banques est affreux, nous sommes au plus bas.

En conclusion, et pour revenir, au super investissement… Cet investissement n’est profitable qu’à la BNS elle-même. Je vous invite et encourage grandement à lire l’article de Liliane Held-Khawam concernant la ponction des avoirs bancaires par la BNS :
https://lilianeheldkhawam.com/2019/08/19/la-bns-ponctionne-les-avoirs-bancaires-et-garde-largent-finews-com/

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Malgré des swings d’enfer, l’or a gardé sa valeur

Avant de parler des monnaies, passons en revue quelques dates importantes :

-1850, remplacement des monnaies cantonales par le franc suisse (https://fr.wikipedia.org/wiki/Franc_suisse)

-1907, création de la Banque Nationale Suisse (BNS).

-1926, fin de l’union monétaire latine, seul le franc suisse a cours légal en Suisse.

-1931, abandon du bimétallisme, le franc est défini uniquement par rapport à l’or (https://fr.wikipedia.org/wiki/%C3%89talon-or)

-1936, dévaluation de 30% du franc suisse par rapport à l’or (http://www.hls-dhs-dss.ch/textes/f/F45078.php)

-1971, suspension de la convertibilité du dollar en or.

-1973, fin du système des cours de change fixes.

Sur le graphique suivant on se rend bien compte que le pouvoir d’achat des monnaies s’étiole avec le temps.

Pourtant le CHF est mondialement considéré comme une monnaie forte !

Imaginez donc ce que d’autres monnaies affichent comme perte de pouvoir d’achat  (voir mes anciens articles : 200 ans de GBP contre CHF et 200 ans  de FRF contre CHF )

 

et aussi l’évolution cours du USD contre CHF depuis 200 ans et le cours de l’or en CHF sur la même période

Après lecture de ce billet, il n’y a qu’un banquier central qui peut vous soutenir que la monnaie papier c’est ce qu’il faut détenir.

Cela fait combien de lustres que j’entends les discours (notamment à la TV française) au sujet du pouvoir d’achat !

Happy paper investing

 

PS: merci à celui qui se reconnaîtra pour sa contribution à cet article

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Suisse: L’immobilier devrait bientôt se planter (updated)

Il y a bien longtemps que je ne me suis penché sur l’immobilier.

En Suisse, comme vous le savez, la BNS a infligé des taux négatifs sur le franc suisse pour affaiblir la monnaie.

Ce combat dure depuis bien des années et les répercutions seront probablement douloureuses.

Ces taux négatifs ont été décidés pour tout le monde sans exception.

Je pense, humblement, qu’il aurait plutôt fallu mettre des taux négatifs sur le franc suisse, mais uniquement pour les avoirs étrangers (un bon 3% par exemple) et non sur les suisses. Pourquoi ?

  1. Parce que les suisses possèdent du franc suisse et ne peuvent que le vendre (ne spéculent pas)
  2. Parce que les caisses de pensions doivent payer 0.75% d’intérêts pour placer leurs francs suisses auprès des banques (une anecdote : une caisse de pension suisse paie même 0.95% car la banque lui prend encore 0,2% de marge)
  3. Parce que comme le cash est puni, l’épargne est investie dans des actifs plus risqués dont l’immobilier, sujet de ce billet.

Revenons à nos moutons (tondus).

Ce matin à la radio – au journal- on parle de l’augmentation du taux de vacance des logements (cela fait un petit moment que je guette ces signes et je les remarque avec le nombre élevé de bâtiments construits à même les bordures d’autoroutes).

Article du jour : Le taux de logements vacants en Suisse a atteint son plus haut niveau depuis 18 ans

Voici le graphique de l’évolution du taux de vacance en Suisse depuis 1980

Avant de commenter, il faut mettre en perspective avec les taux des intérêts hypothécaires (à mon humble avis) car l’immobilier (et sa bulle suisse) ont été largement soutenus par les taux extrêmement bas. Cette anomalie de taux a artificiellement augmenté la valeur des biens.

La pointe de taux vers 7% des années 1990 – 1992 à l’éclatement de la bulle.

Si le nombre de logements à louer sur le marché augmente, cela va engendrer une pression sur les prix de loyer. On observe déjà des exemples, comme à Sierre (Valais), où pour louer un appartement, on vous offre 6 mois de loyers gratuits. Depuis la vidéo (2017), on vous paie désormais le déménagement aussi.

Très bien expliqué à la fin de la vidéo : Les caisses de pension achètent ou développent à tout va, les rendements des immeubles fondent et comme ils ne sont pas loués, c’est la spirale.

La baisse des prix de biens loués va, par ricochet, se répercuter sur les prix de vente des biens.

Au surplus, il est à noter que les suisses – personnellement – sont les plus endettés au monde notamment pour l’immobilier : https://www.variantperception.com/2018/09/09/switzerland-facing-effects-of-consumer-debt-binge/

Les prix de l’immobilier en Suisse depuis 1970 à nos jours :

Voici le taux de vacances d’un dernier document UBS paru il y a peu : Immobilier suisse_fr_1385962

Ma question des plus naïve : Que va-t-il se passer le jour où – en plus d’avoir pléthore d’offres – les taux d’intérêts montent ?

Happy Investing

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Les taux hypothécaires depuis 1850 (mise à jour 18 août 2015)

evol tx hypo depuis 1850 au 18.8.2015

Petite mise à jour des taux hypothécaires à taux variables

 

intérêt hypothécaire competiteurs CH

Et une petite liste des taux proposés par les banques en Suisse pour un bien en Suisse financé en CHF

Rappel: Les Suisses sont extrêmement endettés personnellement (privé)

Les suisses assis sur une montage de dettes

http://www.gbnews.ch/economie/economie-suisse/lendettement-2-les-suisses-de-plus-en-plus-endettes-une-realite

 

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La Suisse championne du monde des taux négatifs

Ce matin la presse en parle:

La Suisse emprunte à 10 ans à un rendement négatif

C’est quand même hallucinant de voir que des personnes (ou institutions) placent leur argent à 10 ans avec un taux NEGATIF

Cela signifie qu’ils paient pour déposer leur argent durant 10 ans ! C’est complétement DEBILE

J’ajoute qu’en plus ils doivent supporter les coûts (frais de transactions, droits de garde) d’un tel investissement et qu’on empêche le retrait cash de milliards

La courbe des taux en Suisse se déplace vers le bas de manière quasi parallèle depuis une année.

La question est quand cela va-t-il s’arrêter ?

CCJDsIcUsAEBDJ5

structure des taux suisses dans le temps

indice prix cons suisse 8-4-2015

source: communiqué de presse: http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/fr/index/news/medienmitteilungen.Document.193165.pdf

Avec des croissances aussi faibles et en ralentissement, je ne vois pas comment les taux pourraient remonter.

En comparaison internationale, les allemands et français proposent aussi des taux négatifs sur un certain nombre d’échéances

structure des taux comparaison internationale

Comme je vous l’ai dit plusieurs fois, nous sommes en déflation et les chiffres qui sortent sont mauvais, mais personne ne semble s’en inquiéter. Les marchés des actions montent sans cesse alors que nous sommes dans une situation pire qu’avant 2008. (merci à Chalres Sannat): http://www.economiematin.fr/news-situation-etats-unis-crise-economique-graphique-sannat

 

Pour en revenir aux taux, j’ai une explication (qui vaut ce qu’elle vaut).

Je vous la livre en mille (billets de) : Les caisses des pensions

En effet, nos chères caisses de pensions doivent investir

  1. Le cash qui rentre des cotisations (tous les mois)
  2. Une grande partie des fonds dans les obligations libellées en CHF
  3. Dans des obligations avec une notation élevée

Les caisses de pensions doivent faire face à un grande problème, à savoir comment générer du revenu pour servir des rentes alors qu’on leur donne un rendement négatif. Pour mémoire, un taux d’intérêt positif doit être octroyé sur la part obligatoire (c’est la loi). La part sur-obligatoire -quant à elle – peut subir un intérêt négatif.

Je rappelle aussi que les caisses de pensions on transféré le risque aux assurées depuis des années en passant de la primauté des prestations à la primauté des cotisations. pour mémoire: prévoyance posez-vous les bonnes questions

En 2009 déjà, je vous avais parlé que les Etats feraient tout pour trouver des financement: David Vincent les a vus !

et votre retraite à taux zéro: votre retraite placé à un taux 0% et prévoyance négative c’est possible

 

 

 

 

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