L’immobilier c’est super et sans risque !

J’apprécie beaucoup Patrick Delarive, que je salue ici, et je pense qu’il a une très bonne connaissance de l’immobilier. Son groupe détenait la Régie de La Couronne (vendue depuis) et il est (était) très actif dans le domaine.

La semaine dernière, je suis tombé sur Patrick sur la RTS et j’ai trouvé son discours très intéressant. Dommage pour le sujet (un monologue alimenté par le journaliste), il n’y avait pas de contradicteur pour s’opposer à certains arguments ou tout du moins engendrer un débat avec Patrick Delarive.

Cher Patrick, me voilà !

Voici la première partie du sujet (4 épisodes sur 4 jeudis): on-en-parle_20120802_sPatrick Delarive

Patrick explique très bien le déroulement d’une acquisition, mais il oublie certains aspects.

Je le cite:

  • Un bien immobilier est un actif qui va peu varier (pas d’accord)
  • Le pourcentage de propriétaires en augmentation (possible)
  • Objet dont le prix va aller vers le haut (pas d’accord, tout dépend de la période d’observation)
  • Débit à la banque, le risque est faible pour ne pas dire inexistant, car en contrepartie on possède de la pierre (légende urbaine ?)
  • Si c’était un risque, les banques ne prêteraient pas d’argent (Pas d’accord, elle peut saisir le bien et aussi poursuivre par la suite le débiteur qui doit toujours payer la soulte !)

Puis, Patrick vient sur la comparaison entre location et achat avec l’exemple d’un loyer 2200.- par mois

Ce loyer engendre CHF 26’400.-de coût annuel pour le locataire et d’être propriétaire 18’000.-  par année (quel est le taux ? car aujourd’hui on peut emprunter à 1% en flottant et 2% en fixe à plus de 5 ans).

Patrick  oublie le revenu locatif, ce revenu fictif en fonction de la surface du bien (quelques abattement pour la vétusté etc.) qui est ajouté au revenu (comme si on louait le bien et encaissait le loyer) et le fait de pouvoir déduire l’intérêt de la dette (avec les taux actuels pas trop avantageux ).

En résumé le revenu locatif de 25’000 environ et la déduction des intérêts de la dette de 7’000.- environ laissent un montant de 18’000 imposable supplémentaire (qui fait monter toute l’assiette (humour: par le passe-plat fiscal)) et si on estime que le taux d’imposition est de 25%, le propriétaire subit une hausse d’impôt de 18’000 x 25% soit 4’500.- chf

En résumé:

  • Intérêt hypothécaire et charges PPE (y.c. fonds de rénovation) 18’000.- CHF (selon exemple de Patrick)
  • Impôt foncier 500.- (omis par Patrick)
  • Impôts additionels dus au revenu locatif 4’500.- (omis par Patrick)
  • Total 23’000.-
  • je ne vois que peu d’avantage financier d’être propriétaire.

Concernant les prix qui soi-disant montent, voici quelques indices très intéressants qui montrent que les corrections sont parfois très douloureuses.

Tout d’abord avec le Herengracht index qui est un indice immobilier hollandais (une des rives du canal)

Source: http://hotelivory.wordpress.com/2010/08/29/a-very-long-view-on-house-prices/

On estime aujourd’hui que l’indice a chuté vers les 200.

et le Cash Shiller Index:

Celui qui a acheté en 1988 perd toujours

Il se peut que la Suisse échappe ou n’échappe pas à une correction.

C’est lors de ces corrections que les propriétaires pourraient devoir vendre (dans le bas de la fourchette des prix). Les causes pourraient être.

  • La Banque revoir la valeur du bien à la baisse à cause de l’environnement et demande au propriétaire d’apporter des garanties supplémentaires.
  • Récession et pertes d’emplois, obligations de vendre comme tous les autres propriétaires touchés, donc nombre de biens à vendre en augmentation et chute des prix. Cette chute peut (comme aux USA) amener les objets à des prix bien inférieurs à ceux des crédits.

 

Emprunter pour un achat immobilier, c’est faire du levier et prendre un pari sur des prix futurs. Qu’on se le dise !

 

   Envoyer l'article en PDF