Taux bas ne signifient pas immobilier haut. Le Japon est en la démonstration.

Voilà des semaines que je possède dans mon ordinateur des données concernant l’immobilier japonais et même un graphique que je vous produis ci-après.

Je suis tombé sur cette vidéo d’aujourd’hui et cela m’a rappelé ce que j’avais sous le coude.

Le titre de mon article est basé sur l’expérience qu’ont vécu les japonais.

La croyance populaire (basé sur le court terme, je précise) est:

Lorsque les taux baissent, les prix de l’immobilier montent ! Et c’est probablement vrai, mais à court terme !

Les baissent de taux engendrent des charges d’intérêts plus basses et permettent (si les banques prêtent, mais elles le font quand les taux sont à la baisse) d’acheter des biens à des prix de plus en plus élevés .

Tout cela c’est bien joli et tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes sauf que…….si la déflation s’en mêle, les propriétaires s’emmêlent.

La croissance n’étant pas au rendez-vous et le boum de l’immobilier s’essoufflant, on assiste soudain à un flux de vente de biens immobiliers.

Les taux bas n’amenant pas la quantitié d’acheteur nécessaires à soutenir la demande, les prix commencent à baisser.

C’est le début de la spirale.

Voici le graphique très intéressant

real estate price vs interest rates

Au début de la baisse des taux, l’immobilier monte, puis les baisses n’ont plus d’effet !

japanese-home-prices

Japan20Real20estate20crash

Si la croissance ne revient pas, nous pourrions assister à ce scénario aussi en Suisse.

Les taux hypothécaires en Suisse

tx hypubs re b

 

On peut lire l’UBS real estate bubble du 4ème trimestre 2015:  ubs-bubble-index-q4-2015-fr

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Les taux négatifs feront de gros dégats

Tout d’abord quelques chiffres

suisse infl tx 20-11-2015

Inflation suisse (ou plutôt déflation): -1.4%

Les taux:

tx suisse 20-11-2015

 

Ce qui produit la courbe des taux suivante:

courbe taux chf 20-11-2015

Et l’évolution du taux CHF à 2 ans:

suisse tx 2 ans 20-11-2015

La première réflexion qui me vient est que si les taux futurs sont le reflet des anticipations actuelles de taux courts dans deux ans, cela reviendrait à dire que les taux courts dans deux ans seront à -0.9%.

Voilà bientôt un an que la BNS agit en appliquant un taux négatif à court terme de -0.75% et l’impact désiré (à savoir un affaiblissement du CHF, notamment contre Euro) tarde à déployer ses effets.

La BNS pénalise même les retraites, car les caisses de pensions subissent aussi les effets du taux négatif.

C’est un impôt déguisé et comme je l’ai écrit depuis bientôt 5 ans, la BNS devra rendre des comptes.

Aujourd’hui un article qui fustige la politique de la BNS: Un vent de révolte contre la politique de la BNS

La BNS est à la solde des autres banques centrales ne favorisant que la finance et je le prouverai tout à l’heure.

La Banque Nationale Suisse est totalement coincée entre des taux négatifs qu’elle ne peut encore trop baisser au grand risque de voir toutes les banques les répercuter et un bilan démesuré dont elle ne peut liquider les positions sans subir un effet négatif et faire subir un impact au marché financier.

Je m’explique:

Au cas où la BNS baisserait encore le taux de référence (allez mettons -2%), les banques commerciales devront alors répercuter cette baisse à tous clients (ce qui est le cas déjà de beaucoup de banque privées qui n’octroient pas de prêts hypothécaires sur lesquels les banques commerciales peuvent encore se faire un marge compensatoire).

Lorsque les banques appliqueront le taux négatif de -2%, les clients retireront leurs avoirs et nous assisterons à un magnifique: BANK RUN

Ce serait la fin des banques car – pour mémoire-  les banques créent aussi de l’argent de rien (ex-nihilo) avec les dépôts des clients et ceci avec un levier de 20.

Les liens suivants vous renseignent sur les standards minimaux:

https://www.finma.ch/fr/news/2014/11/aktuell-geaenderte-mindeststandards-20141110

http://www.bis.org/publ/bcbs266.htm

Imaginez donc la panique bancaire en cas de taux encore plus négatifs !

En conséquence, on empêchera probablement les épargnants de retirer à cause du risque systémique. C’est la mort du cash.

Je rappelle l’initiative pour que seule la BNS désormais puisse créer de l’argent et non plus des sociétés privées comme les banques: http://www.rts.ch/info/suisse/7215951-le-monopole-de-la-creation-d-argent-par-la-bns-sera-soumis-au-peuple.html

L’autre problème c’est de savoir comment la BNS va se sortir du guêpier dans lequel elle s’est mise toute seule, à savoir diminuer son bilan en vendant les euros ou les actions etc. sans subir de pertes.

Pour terminer, je peux vous assurer que ce à quoi nous assistons aujourd’hui sur les marchés des prix des divers actifs (notamment des matières premières (au plus bas) et des actifs financiers (au plus hauts) et le fait de l’activité irréfléchie des banques centrales qui provoquent une distorsion des prix.

commo asset move

Monsieur Charles Dereeper nous écrit récemment qu’il a un souci de confiance envers les marchés: http://www.objectifeco.com/riche-rentier/argent/investir/j-ai-un-conseil-a-vous-donner-concernant-vos-placements-sur-les-marches-financiers.html

Je le rejoins, ça ne sent pas bon à cause des interventions de banques centrales.

Tout a une fin, reste à savoir quand.

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