Suisse: L’immobilier devrait bientôt se planter (updated)

Il y a bien longtemps que je ne me suis penché sur l’immobilier.

En Suisse, comme vous le savez, la BNS a infligé des taux négatifs sur le franc suisse pour affaiblir la monnaie.

Ce combat dure depuis bien des années et les répercutions seront probablement douloureuses.

Ces taux négatifs ont été décidés pour tout le monde sans exception.

Je pense, humblement, qu’il aurait plutôt fallu mettre des taux négatifs sur le franc suisse, mais uniquement pour les avoirs étrangers (un bon 3% par exemple) et non sur les suisses. Pourquoi ?

  1. Parce que les suisses possèdent du franc suisse et ne peuvent que le vendre (ne spéculent pas)
  2. Parce que les caisses de pensions doivent payer 0.75% d’intérêts pour placer leurs francs suisses auprès des banques (une anecdote : une caisse de pension suisse paie même 0.95% car la banque lui prend encore 0,2% de marge)
  3. Parce que comme le cash est puni, l’épargne est investie dans des actifs plus risqués dont l’immobilier, sujet de ce billet.

Revenons à nos moutons (tondus).

Ce matin à la radio – au journal- on parle de l’augmentation du taux de vacance des logements (cela fait un petit moment que je guette ces signes et je les remarque avec le nombre élevé de bâtiments construits à même les bordures d’autoroutes).

Article du jour : Le taux de logements vacants en Suisse a atteint son plus haut niveau depuis 18 ans

Voici le graphique de l’évolution du taux de vacance en Suisse depuis 1980

Avant de commenter, il faut mettre en perspective avec les taux des intérêts hypothécaires (à mon humble avis) car l’immobilier (et sa bulle suisse) ont été largement soutenus par les taux extrêmement bas. Cette anomalie de taux a artificiellement augmenté la valeur des biens.

La pointe de taux vers 7% des années 1990 – 1992 à l’éclatement de la bulle.

Si le nombre de logements à louer sur le marché augmente, cela va engendrer une pression sur les prix de loyer. On observe déjà des exemples, comme à Sierre (Valais), où pour louer un appartement, on vous offre 6 mois de loyers gratuits. Depuis la vidéo (2017), on vous paie désormais le déménagement aussi.

Très bien expliqué à la fin de la vidéo : Les caisses de pension achètent ou développent à tout va, les rendements des immeubles fondent et comme ils ne sont pas loués, c’est la spirale.

La baisse des prix de biens loués va, par ricochet, se répercuter sur les prix de vente des biens.

Au surplus, il est à noter que les suisses – personnellement – sont les plus endettés au monde notamment pour l’immobilier : https://www.variantperception.com/2018/09/09/switzerland-facing-effects-of-consumer-debt-binge/

Les prix de l’immobilier en Suisse depuis 1970 à nos jours :

Voici le taux de vacances d’un dernier document UBS paru il y a peu : Immobilier suisse_fr_1385962

Ma question des plus naïve : Que va-t-il se passer le jour où – en plus d’avoir pléthore d’offres – les taux d’intérêts montent ?

Happy Investing

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14 réflexions au sujet de « Suisse: L’immobilier devrait bientôt se planter (updated) »

  • 27 septembre 2018 à 16 h 52 min
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    La réponse est extrêmement simple, les taux ne vont jamais

  • 27 septembre 2018 à 17 h 15 min
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    Pour l’instant je suis d’accord avec ça, la BNS est mal prise…mais imaginons que le CHF s’affaiblisse finalement (on ne peut l’acculter), cela offrira la marge de manoeuvre à une hausse de taux.

  • 27 septembre 2018 à 17 h 23 min
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    Bonjour, faut attendre un signal du côté de la BCE pour que la BNS bouge ces taux (on ne se refait pas). Les taux montent aux USA (FED) mais là-bas, en comparaison de l’euroland, on annonce 3,1% de croissance. Cela sous-entend qu’il faut une croissance plus vigoureuse que celle dans l’euroland pour recommencer à augmenter les taux. Je ne parle même pas des niveaux abyssaux d’endettement des états pour qui augmentation des taux signifie l’apocalypse (faillite d’états, fin de l’euro). Ce que je lis actuellement ne prévoit pas d’augmentation avant longtemps (5 à 10 ans) mais je n’y crois pas trop, votre exemple le prouve. Ensuite, si c’est pour augmenter à coup de ‘0,25’ tous les 6 mois parce qu’il n’y a peut-être que 2% de croissance qui se profile. Il semblerait que cela soit un allemand qui remplacera l’italien en chef de la BCE, faut voir si les écoutilles seront plus ouvertes et s’il aura ce qu’il faut là où il faut (volontarisme malgré un taux de croissance inférieur à celui des US) pour augmenter substantiellement les taux. Alors la BCE, chiche ou pas chiche ?
    Je ne suis pas un professionnel de la finance, juste un des ‘moutons tondus’.

  • 27 septembre 2018 à 17 h 37 min
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    Le monde n’a jamais été autant endetté, autant les états que la sphère privée.Les taux n’ont pas le droit d’augmenter car le système exploserait.Que reste il comme solution ?
    soit un reniement des dettes (quid des obligations ?)
    soit une transformation des dettes (reniement plus politiquement correct)
    ex: rendement perpétuel sans remboursement du capital comme l’Angleterre dans les années 1800 il me semble
    soit une dévaluation mais une dévaluation par rapport à qui ? puisque tous les états sont dans le même cas à peu prés.
    soit un changement de monnaies comme le nouveau franc à remplacer l’ancien franc (ce qui correspond à maquiller les solutions précédentes).
    soit une spoliation complète des avoirs bancaires avec remise à zéro des dettes étatiques et tournant communiste des sociétés pour faire croire qu’en l’échange du vol de vos économies, l’état s’occupera bien de vous gratuitement…..(lol)
    soit une guerre avec pillage des vaincus (solution napoléonienne qui a fait ses preuves)
    En tout cas, l’action des banques centrales a eu raison des pessimistes jusque là. Pourquoi s’arrêteraient elles maintenant. ?

  • 27 septembre 2018 à 19 h 09 min
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    Oui, l’immobilier va se casser la figure. Le nombre de bureaux vides est effarant. Et d’aucuns conseillent d’en faire des appartement, qui sont bientôt en surnombre. Le marché est accaparé par des fonds qui ont des attente moindre grande que les particuliers en terme de rendement. MAIS IL Y A UNE CERISE SUR LE GATEAU : LE TAUX DE CHOMAGE DANS LA CONSTRUCTION EST PASSE à 16 %. Pourquoi il n’y a pas de crise : parce que les journaux n’en parlent pas…

  • 27 septembre 2018 à 22 h 10 min
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    Merci Olivier.
    Je pense qu’il est grand temps de vendre l’immobilier qui n’est pas d’une utilité primordiale. En France, aussi, on atteint des sommets !

  • 28 septembre 2018 à 20 h 56 min
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    Bonjour,
    Puis-je vous demander quel est dans votre région le taux du loyer par rapport au prix d’achat de l’immeuble ( loyer annuel/prix de l’immeuble )?

    A titre d’exemple, chez moi le loyer brut est de +- 3,5% de la valeur d’achat taxes comprises du bien. Ainsi, pour un appartement 2 ch. acheté +- 250000€, le loyer normal est de +- 730€ ,par mois. Faut-il en déduire que l’immeuble est sous ou sur évalué ?

  • 28 septembre 2018 à 21 h 22 min
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    actuellement les investisseurs essayent d’avoir du 5% de rendement brut !
    les caisses de pension achètent même bcp plus bas, sur payaient les biens et assechait le marché.
    les taux bas ont contribué à la bulle

  • 28 septembre 2018 à 21 h 39 min
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    Si les investisseurs arrivent à obtenir un rendement brut de 5%, je ne suis pas convaincu que soit surévalué le bien donné en location. Vous conviendrez qu’il s’agit d’un beau rendement par rapport aux placements mobiliers ( avec un taux d’intérêt à peine supérieur au taux d’inflation officiel – voire nul en Suisse vous le savez mieux que moi -)!
    D’autre part, je crois que la dépréciation monétaire réelle et à fortiori future sera bien supérieure au susdit taux officiel d’inflation et que l’immobilier, tout comme les métaux précieux, resteront les meilleurs moyens de faire face à cette dépréciation monétaire.

  • 28 septembre 2018 à 21 h 44 min
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    brut..cela veut très certainement dire que le net après charge amortissement entretien doit tourner autour de 2%. les caisses de pension avec le grand nombre de biens peuvent assumer le risque

    pour les particuliers c’est une autre histoire.

    la crise de 90, les rendements étaient monté vers 12-15 au moins

  • 30 septembre 2018 à 10 h 00 min
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    En complément de mes propos (27 septembre 2018 à 17 h 23 min), à la page https://www.24heures.ch/news/news/passedroits-suisse-ue/story/14436676 il est mentionné “…Lombard Odier prévoit ainsi une remontée des taux par paliers dès septembre 2019, dans le sillage des probables hausses de la Banque centrale européenne. Les taux négatifs resteront toutefois encore de mise toute l’année prochaine en Suisse. L’établissement genevois table sur un taux de 0,25% à fin 2020.

    Cette augmentation progressive ne devrait pas causer de choc sur le marché hypothécaire helvétique. «Le taux sont très bas aujourd’hui. Je pense que le système peut supporter 1% en plus», souligne Samy Chaar. Pour ce dernier, la BNS ne pourra pas remonter les taux d’intérêts au-delà de 1% avant que le prochain ralentissement conjoncturel mondial n’intervienne.”

    Et toc, ma prévision ‘0.25’ semble s’avérer pas fausse. Blague à part, si je prend ma calculette :

    – 2020 : 0.25%
    – 2024 : 1% ?

    Maintenant, entre des élections européennes en 2019 attendues ‘mouvementées’ et le budget 2019 de l’Italie (3° économie de l’UE) en forme de ‘doigt d’honneur’ envers Bruxelles, il existe un potentiel d’aléas pour que le curseur des taux bougent dans un sens ou un autre, la constante étant que la BNS ne bougera qu’en fonction de la BCE.

    1% en 2024 ? Ce n’est qu’un avis personnel d’un non initié de la finance mais les élections européennes l’année prochaine vont mettre en vedette les ‘affreux populistes très très fascistes’, mais la prise majoritaire du pouvoir au parlement UE par les partis populistes dans l’UE sera effective aux élections suivantes (2023). Quelqu’un connait-il clairement le programme économique des partis populistes ? ça m’intéresse.

    Qu’on le veuille ou non, la tendance va vers une UE de plus en plus affaiblie, moins stable et crédible, autant politiquement qu’économiquement (prévisions de taux de croissance insuffisant). Pour ceux qui s’accrochent au messie (Macron, Etats-unis d’Europe en éreintantes étapes à contre-courant), il ne fera pas le poids (peut-être juste de quoi endiguer en 2019, mais sera submergé en 2023). Donc, s’intéresser au contenu des programmes économiques des divers partis populistes, ce n’est peut-être pas si bête.

    Dans un autre registre, je vous invite à lire (ou relire) l’histoire de l’empire romain (du 8° siècle avant J-C au 15° siècle après J-C), remplacez les ‘esclaves’ par le ‘pétrole’ (survie par l’expansion), et remplacez ‘Rome’ et ‘Constantinople’ par Bruxelles (2 fois ‘grandeur et décadence’). Pour les plus pessimistes, 1929-1939 (Weimar, crise boursière, Adolphe, third way, conférence de Munich, 1° septembre 1939 5h du matin).

    On est entré dans un nouveau cycle. On ne peut pas le nier.

    J’ai une question : en admettant que la Suisse soit réellement à 100% souveraine, sous-entendu par ex. que la BNS ne soit pas systématiquement dépendantes de la BCE, serait-il plus simple de faire une prévision de taux ?

  • 2 octobre 2018 à 17 h 13 min
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    Quel importance le taux de rendement, si l’immeuble est vide. un rendement valorisé à 2.5 % ou 5 % ou plus donne une valeur… 0.

    s’il y a pléthore de locaux vides (appartements ou bureaux ou commerce), la marché entame une spirale à la baisse. Le propriétaire qui ne veut pas baisser son loyer perd son locataire, puis mets de mois à en trouver un autre. Ce qui veut dire qu’à taux de rendement constant, la valeur de l’immeuble baisse en fonction de la baisse de son rendement.

    Et non seulement le taux de rendement brut, avant intérêts, baisse, mais il y a un risque de hausse des taux. Le rendement net est donc prix en tenaille. Le taux de rendement net réel est le seul critère pour savoir si la propriétaire pourra ou non assurer le service de sa dette.

  • 2 octobre 2018 à 18 h 11 min
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    Le programme politique des partis “fascistes” n’a guère d’importance dans des pays trop endettés.En France, 25% des dépenses de l’état se font à crédit. C’est pourquoi les Français n’ont jamais voulu ( à 72% constant dans le temps) quitter l’euro. Même le parti de Le Pen vient de décider de rester dans l’euro.C’est d’ailleurs maintenant qu’il pourra aller plus haut aux élections avec un programme “anti immigration”.Wauquiez essaie de prendre la même voie en se faisant passer pour plus crédible, faisant oublier que la droite n’avait jamais supprimer l’ISF, jamais réformer un tant soi peu la sncf, jamais remis en cause le droit du sol (qui vient d’être aboli à Mayotte) etc….
    Un pays endette navigue forcément à vu.

  • 8 octobre 2018 à 2 h 11 min
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    vu vendre au centre de Genève un immeuble de petits appartements, super bien situé, mais en SI et vieux au taux de rendement de … 2.25 %. Y en a qui n’ont pas froid aux yeux….

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