L’immobilier c’est super et sans risque !

J’apprécie beaucoup Patrick Delarive, que je salue ici, et je pense qu’il a une très bonne connaissance de l’immobilier. Son groupe détenait la Régie de La Couronne (vendue depuis) et il est (était) très actif dans le domaine.

La semaine dernière, je suis tombé sur Patrick sur la RTS et j’ai trouvé son discours très intéressant. Dommage pour le sujet (un monologue alimenté par le journaliste), il n’y avait pas de contradicteur pour s’opposer à certains arguments ou tout du moins engendrer un débat avec Patrick Delarive.

Cher Patrick, me voilà !

Voici la première partie du sujet (4 épisodes sur 4 jeudis): on-en-parle_20120802_sPatrick Delarive

Patrick explique très bien le déroulement d’une acquisition, mais il oublie certains aspects.

Je le cite:

  • Un bien immobilier est un actif qui va peu varier (pas d’accord)
  • Le pourcentage de propriétaires en augmentation (possible)
  • Objet dont le prix va aller vers le haut (pas d’accord, tout dépend de la période d’observation)
  • Débit à la banque, le risque est faible pour ne pas dire inexistant, car en contrepartie on possède de la pierre (légende urbaine ?)
  • Si c’était un risque, les banques ne prêteraient pas d’argent (Pas d’accord, elle peut saisir le bien et aussi poursuivre par la suite le débiteur qui doit toujours payer la soulte !)

Puis, Patrick vient sur la comparaison entre location et achat avec l’exemple d’un loyer 2200.- par mois

Ce loyer engendre CHF 26’400.-de coût annuel pour le locataire et d’être propriétaire 18’000.-  par année (quel est le taux ? car aujourd’hui on peut emprunter à 1% en flottant et 2% en fixe à plus de 5 ans).

Patrick  oublie le revenu locatif, ce revenu fictif en fonction de la surface du bien (quelques abattement pour la vétusté etc.) qui est ajouté au revenu (comme si on louait le bien et encaissait le loyer) et le fait de pouvoir déduire l’intérêt de la dette (avec les taux actuels pas trop avantageux ).

En résumé le revenu locatif de 25’000 environ et la déduction des intérêts de la dette de 7’000.- environ laissent un montant de 18’000 imposable supplémentaire (qui fait monter toute l’assiette (humour: par le passe-plat fiscal)) et si on estime que le taux d’imposition est de 25%, le propriétaire subit une hausse d’impôt de 18’000 x 25% soit 4’500.- chf

En résumé:

  • Intérêt hypothécaire et charges PPE (y.c. fonds de rénovation) 18’000.- CHF (selon exemple de Patrick)
  • Impôt foncier 500.- (omis par Patrick)
  • Impôts additionels dus au revenu locatif 4’500.- (omis par Patrick)
  • Total 23’000.-
  • je ne vois que peu d’avantage financier d’être propriétaire.

Concernant les prix qui soi-disant montent, voici quelques indices très intéressants qui montrent que les corrections sont parfois très douloureuses.

Tout d’abord avec le Herengracht index qui est un indice immobilier hollandais (une des rives du canal)

Source: http://hotelivory.wordpress.com/2010/08/29/a-very-long-view-on-house-prices/

On estime aujourd’hui que l’indice a chuté vers les 200.

et le Cash Shiller Index:

Celui qui a acheté en 1988 perd toujours

Il se peut que la Suisse échappe ou n’échappe pas à une correction.

C’est lors de ces corrections que les propriétaires pourraient devoir vendre (dans le bas de la fourchette des prix). Les causes pourraient être.

  • La Banque revoir la valeur du bien à la baisse à cause de l’environnement et demande au propriétaire d’apporter des garanties supplémentaires.
  • Récession et pertes d’emplois, obligations de vendre comme tous les autres propriétaires touchés, donc nombre de biens à vendre en augmentation et chute des prix. Cette chute peut (comme aux USA) amener les objets à des prix bien inférieurs à ceux des crédits.

 

Emprunter pour un achat immobilier, c’est faire du levier et prendre un pari sur des prix futurs. Qu’on se le dise !

 

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21 réflexions au sujet de « L’immobilier c’est super et sans risque ! »

  • 9 août 2012 à 9 h 01 min
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    Bonjour.

    C’est ce que j’ai expliqué à mon fils il y a 4 ans. Mais il a franchi le pas en 2009, avec une part importante d’emprunt.
    Ce n’est pas en Suisse, mais en France ce sont les mêmes risques pour un salarié.

  • 9 août 2012 à 9 h 27 min
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    Cher Olivier,

    Encore une fois, vos commentaires sont forts pertinents et me forcent, bien qu’en contradiction avec vos calculs, à me rendre à l’évidence que tous ces calculs ne peuvent pas être généralisés, puisque la situation peut être très différente d’une région à l’autre.

    En effet, je prends un exemple que je connais très bien, puisqu’il me concerne directement.

    Je suis « l’heureux » locataire d’un appartement de 130 m2 à Fribourg, pour lequel je paie, ch. Comprises 2600 CHF par mois (31’200/an)

    À l’heure actuelle, un bien similaire, dans le même rayon par rapport au centre-ville, coûte entre 500’000.- et 700’000 CHF.

    Si je calcule grossièrement en me basant sur vos chiffres, voici ce que cela donne :

    Intérêt hypothécaire et charges PPE (y.c. fonds de rénovation) 15’000

    Impôt foncier 500

    Impôt additionels dus au revenu locatif 5’000

    Total 20500

    Je vois un avantage financier d’environ 10’000 par an.

    Même placés à 0%, ces 10’000 CHF/an me permettent de couvrir une dévaluation de 1.43% annuel de mon bien immobilier.

    Moralité, ma bailleresse sait mieux compter que moi!

  • 9 août 2012 à 9 h 37 min
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    Bonjour sergio, merci de votre commentaire et vos chiffres.
    Oui elle a un rendement de 10’000 par année (avec les risques encourus d’avoir des dégâts ou des loyers impayés (pas par vous rassurez-vous) et des frais de rénovations futurs. Je ne suis pas sur qu’elle soit gagnante avec certitudes. Effectivement, il faut mettre toutes les données en balances et le point PRIMORDIAL dans l’immobilier c’est…..le prix d’achat (comme pour les actions etc.)
    c’est ce dernier qui détermine tout !
    Belle journée ensoleilée

  • 9 août 2012 à 9 h 48 min
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    Bonjour Olivier,

    C’est vrai, c’est vrai. Mais comme tout bon bailleur qu’elle est, elle a pensé à tout… et le législateur suisse aussi ! J’ai un dépôt de garantie de loyer d’environs 7’000 chf, une assurance RC et ménage obligatoire pour le cas où un membre de la famille rayerait son parquet et pour les frais de rénovation, ils sont déjà calculés…
    Finalement, si je calcule bien, son rendement de 10’000 en % de son investissement est tout de même intéressant non ? env 7% ? Pour obtenir ce rendement là, je ne connais rien de plus sûr à l’heure actuelle que l’immobilier et pourtant, Dieux sait que j’aime la bourse!

  • 9 août 2012 à 9 h 52 min
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    ca n’est pas pour rien que Warren Buffet a commencé par refuser d’acheter sa résidence principale, puis a acheté une toute petite villa, avant d’acheter plus grand…à contrecoeur. Pendant ce temps-là il a fait fructifier son capital et est devenu un riche broker.

  • 9 août 2012 à 9 h 52 min
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    Toutes les marchandises(voiture,électronique,Ferrari,etc…) baissent avec le temps,mais comme par miracle le seul qui ne baisse pas c’est l’immobilier.Pourquoi me direz vous,simplement parce que les très fortunés doivent pouvoir placer leurs argents indument gagné dans un placement sans perte dans le temps.Il faudrait que l’état arrête ce cirque qui ne profite qu’aux très grosse fortune mais eux aussi sont impliqué dans ce business sans fin.

  • 9 août 2012 à 9 h 54 min
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    @Merio
    arrêtez de généraliser avec les riches qui ont gagnés de l’argent indûment, c’est de la démagogie.
    et c’est faut de dire que l’immobilier monte toujours, je viens de vous le démontrer

  • 9 août 2012 à 9 h 55 min
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    L’immobilier comporte un risque non négligeable. Ceux qui gagnent prennent donc un risque, comme en bourse.
    Il n’existe pas de free lunch

  • 9 août 2012 à 10 h 45 min
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    Bonjour à tous !
    En lisant les derniers articles du blog d’Olivier, un point commun m’est apparu, le problème de toutes les informations qui nous sont données en pature ces derniers temps,c’est que se sont de moins en moins de simples faits.L’être humain est devenu un vendeur, on vous vend soit un produit directement , soit une idée ou un sentiment , chaque histoire qu’on nous raconte ou que l’on raconte (je suis bien placé pour en parler, je vis de la vente…) est une petite épingle que l’on accroche dans le coeur de l’autre pour l’amener vers soit. Le journaliste qui veut vendre son papier, l’homme politique qui défend son système, l’ami qui vous explique la vie (en oubliant que sa vie n’est pas la votre…) tous, on est tous l’expression d’un égoisme qui fait que l’on agit rarement sans un but précis : maximiser son bien-être. Et le bien-être de l’Homme depuis la nuit des temps c’est de ne pas être seul.
    Croire que la fin du monde arrive ? OK mais il ne faut pas être le seul à le penser. Croire que l’autre a tort, ça n’a pas de valeur tant que l’on est pas plusieurs à partager cet avis…Etre seul à vivre ou à penser quelque chose, c’est déjà vivre l’horrible expérience de la solitude, et nous on aime pas ça la solitude, on ne nous y a pas habitué.(en plus la solitude ça ressemble d’un peu trop près à la mort..) Et pourtant tout notre système nous pousse au contraire, être plus fort que le voisin, gagner plus d’argent, avoir plus, souvent au détriment des autres, donc s’isoler petit à petit, ne plus rien respecter ni personne, aller jusqu’à détruire l’autre pour exister,le culte de la compétition, voir l’autre comme un adversaire…Comment faire pour vivre avec ces 2 forces contraires ? On y arrivera de moins en moins bien. Ne cherchez pas des milliers de raisons à la crise, elle n’est que l’expression de ces 2 forces qui s’opposent. Quand M.Delamarche s’énèrve en constatant l’effet mouton du marché, il oublie que l’homme est un mouton, il a besoin de la chaleur humaine pour exister, avoir tort tous ensemble ça demande moins de courage qu’avoir raison tout seul(et l’inverse est encore plus vrai…) Et quand le mouton tente de devenir un loup solitaire, à long terme ça ne le rendra que malheureux.

  • 9 août 2012 à 10 h 47 min
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    Laurent vous avez raison
    olivier sur son blog nous a aussi fait la remarque:
    La société a construit une pseudo solidarité (retraites, assurances etc), masi en fait elle fait tout pour l’individualisme.
    Une société d’égoistes
    pas beau !

  • 9 août 2012 à 11 h 15 min
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    L’immobilier ne fonctionne que si il y a un locataire solvable pour payer son bailleur.

    Dans la période actuelle de hausse du chômage, de prochaine inversion démographique (la hausse démographique a été entretenu par une immigration massive), nous allons vers une déflation de ces actifs.

    Ci après un lien vers le Japon. Courbe démographique baissière :

    http://www.bulle-immobiliere.org/study/fr/ch04s07.html

    La grande différence avec la France, c’est que ce pays a une balance commerciale positive.
    Si elle était négative, la déflation aurait été bien plus accentué.

    Bonne réflexion à chacun !

  • 9 août 2012 à 11 h 22 min
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    @Olivier Crottaz,je redis indûment parce que la fortune mondiale est détenue par une minorité de la population(je crois que 75% de la richesse et accaparée par 25% des plus riches)alors quel devais être redistribuée par des salaires plus élevé,surtout dans les pays en développement.Les prix immobilier ne baisse pas!Un immeuble à Paris,New-York,Tokyo,etc..n’est pas le même prix en 1900 ou 2012,il a augmenté avec l’inflation .

  • 9 août 2012 à 14 h 40 min
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    Pas tout à fait d’accord avec vous. Tout dépend du contexte économique (inflation ou pas), de l’emplacement du bien, de sa qualité. Personnellement j’ai bâti mon patrimoine grâce à l’inflation, à l’acquisition de biens en mauvais état et remis à neuf et ayant un bel emplacement.

    Je concède que ces conditions n’étant pas remplies, en particulier sur le premier point, il faut être très prudent. Cela étant il y aura toujours de belles opportunités, reste à ne pas foncer à l’aveuglette.

  • 9 août 2012 à 14 h 52 min
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    Bonjour Jean Nemar,
    Pouvez vous m’expliquer la construction de votre patrimoine au travers de l’inflation? Je ne comprends pas
    Merci

  • 9 août 2012 à 15 h 21 min
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    Inflation, spéculation à la hausse c’est la même chose.

  • 9 août 2012 à 21 h 38 min
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    Mais c’est l’inflation qui fait croire à beaucoup de gens que la pierre ne ment pas.Si le prix de votre maison double en 7 ans, très bien elle a fait du 7% brut (avec une inflation CE de 2% çà fait 5% avant impôts, c’est déjà moins glorieux ).
    Mais si vous vous vantez d’un doublement en 15 ans, çà fait 4.7% brut, donc 2.7% net avant impôt.Si vous êtes français, dans une famille de 4, en livrets défiscalisés (4*(15000+6000)= 84 000euros) on fait mieux !
    Ah, la fonction exponentielle …

  • 21 août 2012 à 15 h 13 min
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    Merci pour l’article très intéressant!

    J’ajouterais que l’immobilier est aussi fortement chronophage ce qui devrait presque être intégré dans les calculs de rendement. Investir dans la brique demande BEAUCOUP plus de temps (même avec un contrat de gestion via une régie) qu’un investissement dans la bourse!

    J’ai fait l’expérience de mettre mon objet moi-même en location (et c’est vrai quand on achète à titre personnel aussi) et fut choqué par le manque d’efficience pour la mise en location, le contrat, les visites, etc. – terrible. Et ensuite il y a la gestion quotidienne! Si on calcul un salaire horaire de disons 50 chf de l’heure (e.g. 10 000 de revenu, 160h par mois, 20% de taxes), la plus-value peut parfois entièrement être expliqué par le temps qu’on y a passé!

    Une belle manière de valoriser son temps hors du travail me direz-vous… Mais cette inefficience du processus locatif m’a fort surpris à l’époque car je faisais ca à côté de mon travail. Au point que je participe aujourd’hui à une jeune start-up romande qui aide les régies et propriétaires à simplifier la sélection des locataires (www.immodating.ch).

    Bref, ce que je retiens de mon expérience, c’est qu’il ne faut pas sous-estimer le temps qu’on passera à gérer les travaux dans son objet, que cela soit directement ou via son gérant à la régie pour les rénovations diverses. Alors que la bourse est bien plus facile à gérer sans parler de la location dans laquelle on a presque aucun souci. Autrement dit, le temps c’est de l’…

    Merci donc pour la réflexion et au plaisir de vous lire,
    Jim

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