Immobilier et prévoyance ne font plus bon ménage.

La confédération planche sur un changement de loi concernant l’accès à la propriété au travers de la prévoyance. Pourquoi ?

lire l’article du matin: Adieu villa de mes rêves

Comme je l’ai souvent mentionné, (bulle immobilière en Suisse ? et le tout premier article de ce blog en 2008: Taux hypothécaire et Bérézina) l’utilisation de la prévoyance retraite comme apport de capital pour l’achat d’un bien immobilier peut engendrer des problèmes dans le futur pour ceux qui n’auront pas regarni leurs niveaux d’épargne retraite par la suite et dans le temps.

On considère que 20% de ces “ménages” seront dans la panade dans le futur et d’après nos dirigeants ce n’est pas à l’Etat de parer à cette problématique (ce qui semble une position justifiée).

Sachant que l’utilisation du 2ème pilier pour l’accession à la propriété n’a été possible que depuis le 1er janvier 1995 (rapport très complet de la confédération: Wohneigentumsförderung_definitiv_f), les statistiques ne peuvent être fiables considérant que les babyboomers arriveront dans quelques lustres à la retraite. Nous n’avons pas encore assez de recul.

A l’âge de la retraite il se peut que le manque de revenu pose un problème d’où une nécessité de vendre le bien immobilier à ce moment là.

Comme le nombre de retraités sera important, il se peut (mais pas sûr) que les prix baissent (risque de perte sur le bien immobilier !). Il est possible ainsi que des pertes nettes sur l’immobilier (indirectement sur la retraite) s’affichent à ce moment là.

Actuellement l’endettement des ménages pour les emprunts hypothécaires en Suisse est à 143% du PIB (contre 91% aux USA et surtout 249% en Hollande)

voir article de l’hebdo à ce sujet: hebdo avis de tempete

Au sujet du deuxième pilier  (cette fameuse prévoyance retraite) (lire explication sur les différents piliers ici) il se peut aussi qu’il ne soit plus possible de retirer le capital à l’âge de la retraite (seule obtention d’une rente) et que les personnes revendiquant le statu d’indépendant ne puisse pas non plus retirer le capital pour créer leur société, car 10% de ces patrons fait faillite et perd tout.

Ce sont peut-être aussi des excuses pour obliger les assurer à garder leurs capitaux dans les caisses de retraites, les retraits affaiblissant les caisses et les rendements futurs. On constate aussi (en suivant les fameux indices LPP de Pictet) que les rendements des caisses sont mauvais et que les marchés des actions et des taux ne produisent plus ou pas les rendements escomptés !

Les possibles décisions à venir de nos gouvernants montrent combien un système – qui semble positif lors de son introduction- peut engendrer des dégâts collatéraux insoupçonnés.

Que pouvons-nous tirer de tout ce qui précède ?

  1. Un aveu de faiblesse du système pas assez contraignant dans l’amortissement de la dette ou du renflouement ?
  2. Afin de décourager les retraits il est question d’annuler la déductibilité des intérêts (forçant les propriétaires à amortir plus vite) et en compensation, une autre annulation, celle de la valeur locative (loyer fictif pour le propriétaire qui s’additionne au revenu)
  3. Une hausse à court terme des prix de l’immobilier (les assurés voudront retirer rapidement leur prévoyance avant l’introduction des nouvelles mesures)
  4. Une chute des prix de l’immobilier plus tard par arrêt des retraits de 2ème pilier
  5. L’Etat intervient dans la prévoyance pour assurer la survie du système

Comme je l’ai écrit plusieurs fois, le retrait du deuxième pilier doit se faire sous certaines conditions:

  1. Le renflouer par la suite (ou plutôt conclure des assurances privées complémentaires ou se créer un bas de laine d’une autre manière) sous peine de devoir vendre son bien à la retraite car plus assez de revenus, ces derniers ayant été amputés (Berne s’en inquiète par ailleurs berne veut rendre moins facile achat logement 2eme pilier)
  2. Ne pas avoir trop de dettes, car pour mémoire tant que le bien n’est pas intégralement remboursé, la banque peut vous obliger à vendre ou à lui fournir des garanties plus grandes
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16 réflexions au sujet de « Immobilier et prévoyance ne font plus bon ménage. »

  • 21 avril 2012 à 21 h 38 min
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    Bonsoir,

    Bien que je sois tout à fait conscient des problèmes que le manque de couverture de prévoyance peut poser au moment de la retraite et rejoins tout à fait l’article de l’hebo dans son postulas de l’endettement qui peut rapidement prendre des dimensions catastrophiques en cas de hausse des taux hypothécaires, je vais me montrer volontairement quelque peu provocateur !

    Considérant l’endettement ou plutôt le surendettement des Etats et les politiques monétaires expansionnistes des banques centrales et la fragilisation des devises qui en découlent, êtes-vous vraiment certains que les actifs de nos caisses de pension qui sont investis principalement en bourse et obligations d’Etats soient plus sûrs que la valeur d’un bien immobilier sur le long terme ??? Je n’en suis de loin pas certain, mais l’avenir nous le dira !

  • 21 avril 2012 à 23 h 40 min
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    Bonsoir Patrice,
    A aucun moment je n’ai dit qu’un investissement était meilleur que l’autre sauf que dans un cas c’est un actif financier et de l’autre c’est un bine immobilier qui est en levier… ce n’est pas la même problématique

  • 22 avril 2012 à 9 h 37 min
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    J’aime bien la façon que l’état planifie les problèmes,en premier elle offre des possibilités d’endettement laxiste puis elle reviennent sur ces propositions plusieurs années après pour durcir les prêts,ce qui provoque une crise immobilière encore plus grave(exemple sur les résidences secondaire ou taux de 20% de fond propre juste après la crise de 90).Ce sont des fous les personnes qui nous représentent à Berne.

  • 22 avril 2012 à 23 h 29 min
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    La prévoyance est déjà condamnée a) à s’effondrer sous son poids b) a disparaître par fusion avec l’AVS, au titre d’apport de réserve à celle-ci, contre une rente paritaire garantie. Par conséquent, autant détenir sa LPP sous forme de logement. Car la décote de la part de fonds propres en cas de récession immobilière, sera toujours inférieure aux pertes que nous annonce la gabegie dans la gestion des fonds de prévoyance. C’est bien le surendettement qui est le problème, non l’apport de fonds propres provenant de la LPP. Or, s’il est vrai qu’un tassement du marché immobilier peut se produire, une forte décote paraît illusoire. En effet, la masse énorme de capitaux émis par la BNS a déjà largement dilué les dettes et revalorisé l’apport en fonds propres. En outre, en l’absence de surchauffe économique, on ne voit pas de resserement du crédit tant que la reprise n’a pas retrouvé puis dépassé un rythme normal, ce qui n’est pas pour demain. La hausse des valeurs dans l’immobilier est plutôt l’indice d’une défiance dans les autres type de placement, ce qui est un réflexe peut criticable. Une fois de plus, les fonctionnaires suisses se noyent dans un verre d’eau, faute de mesurer les conséquences exactes de l’émission de cette monstrueuse masse monétaire par la BNS. Tout au plus pourrait-on exiger des banques qu’elles s’assurent d’un apport de fonds propres plus important. L’ancien code civil permettait à l’Etat de fixer cette proportion…

  • 23 avril 2012 à 0 h 51 min
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    N’existe t il pas en suisse le système de viager comme en France ? dans la mesure ou il est encore assez tabou de parler décès et argent en France,le viager n’est pas trop développé même si je parie qu’avec la baisse inéluctable des pensions de retraite mais aussi da la majorité des biens immobiliers dans de nombreux endroits en france, le viager devrait logiquement se développer.

  • 23 avril 2012 à 8 h 59 min
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    Oui il existe aussi le viager en Suisse
    utilisation de la table de mortalité comme dans l’assurance

  • 23 avril 2012 à 10 h 31 min
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    Et ce n’est pas tout.
    Outre les considérants liés à l’évolution démographique, le taux de mortalité etc… l’inconnue reste l’évolution économique globale pour ces 20 prochaines années. On est un peu au fond du trou depuis 2008, pour combien de temps encore on en sait rien. Sans doute jusqu’à ce que les pays qui empoisonnent l’UE s’annulent d’eux-mêmes. Et nous petits Suisses? Avec notre population de locataires qui commence à découvrir les joies de l’endettement à long terme? Que vaut-il mieux… acheter cash un produit moins cher ou un produit très cher mais à crédit? Seul c’est quasi suicidaire. Donc il faut être en tout cas 2 pour investir dans l’immobilier. Idéalement un couple. C’est le cas du moins de la plupart des gens ayant brûlé leur LPP dans l’achat d’un bien immobilier ces dernières années… mais…. 54% des couples divorcent et beaucoup ne continueront pas à financer leur bien. Je leur souhaite que les taux restent indéfiniement bas car autrement, il se pourrait bien que la perte soit colossale. Et comme tout le monde sait… après la pluie vient le beau temps. Il se peut que les marchés reprennent, les taux remontent et que cela entraîne une ribambelle de pauvres d’un nouveau type. Le schéma du millionnaire en immobilier mais sans cash pour pouvoir se nourrir est bien ce que le CF cherche à éviter. Mais le problème est plus lié à une mentalité créé par notre société. A la base, l’argent est fait pour être dépensé et non pensé…

  • 23 avril 2012 à 11 h 24 min
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    Les viagers en Suisse sont en train de baisser sur base du taux de référence qui va passer dans ces prochains mois de 1.75% à 1.5% et cela sur imposition de la FINMA. Taux technique maximum de référence = 60% de la moyenne roulante sur 10 ans du taux des obbligations de la Confédération.
    http://www.finma.ch/f/beaufsichtige/versicherungen/lebenversicherungen/Documents/taux-technique-maximum-60-pc-q1-12-f.pdf

    Apparemment il ne faut pas acheter une rente viagère aujourd’hui parce qu’elle serait très basse et, en cas de forte inflation future, elle serait proportionnellement pénalisante et cela pour le reste de la vie, le taux de la rente n’étant pas variable dans le temps.

  • 23 avril 2012 à 11 h 56 min
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    Il est par contre possible, avec du moins en France des jeunes générations bien plus pauvres en moyenne que leurs aînés et qui ne pourront pas de toute façon entretenir des résidences secondaires (le salaire médian en france est de 1550 euro),que les futurs retraités soient contraint d’utiliser le viager pour compléter des pensions qui ne pourront pas se maintenir aux niveaux actuels, faute de richesse produite suffisante et de désindustrialisation de plusieurs pays européens depuis des décennies.

  • 23 avril 2012 à 17 h 35 min
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    Pardonnez d’avance ma naïveté, je suis un jeune et frais propriétaire et je le dis d’entrée, sans ma LPP jamais je n’aurais pu franchir le pas

    Je me permets d’intervenir car moi aussi j’ai lu l’article de l’hebdo
    Ce qui me dérange fondamentalement dans le système actuel et l’impossibilité de devenir réellement propriétaire de son logement (contrairement a la France par exemple).
    Ce chiffre de 143% du PIB est dès lors quelque peu biaisé car si l’on encourageait réellement la propriété (à minima pour le logement qu’on habite) le taux d’endettement sera a mon avis bien moins haut. La question reste de savoir si le système veut continuer (de manière schématique) a favoriser les banques ou la population a devenir proprietaire de son logement.

    Merci pour ce blog qui reste une mine d’informations passionnante

  • 23 avril 2012 à 23 h 24 min
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    quel est l’intérêt pour un individu d’être propriétaire à n’importe quel prix ? quel est l’intérêt pour les états d’avoir une majorité de propriétaire ? les revenus des loyers ne sont ils pas imposés au contraire (du moins en france) de la simple propriété ?

  • 25 avril 2012 à 16 h 13 min
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    Olivier,

    Que deviendrait l’arrimage du franc suisse en cas d’eclatement de la zone euro?

    merci
    JL

  • 26 avril 2012 à 17 h 45 min
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    Ainsi donc, même en Suisse vous avez des problèmes.. En France, cela devient une véritable catastrophe, un jeune parisien qui souhaite s’acheter sa résidence principale doit débourser plus de 150K pour un modeste 30m² (et encore, il faut acheter en proche banlieue pour accéder à ce genre de tarifs.)

  • 2 mai 2012 à 17 h 42 min
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    Bonjour,
    J’aimerais comprendre une chose, les conditions LPP peuvent si je comprends bien être changées sans votations préalables?

    Il y a eu votation pour diminuer la rente LPP qui avait été refusée, est-ce maintenant une autre stratégie de l’état pour passer en force leur avis?

    Comment sont calculés les 143% dette/PIB? Sachant que la Suisse est un des pays ou l’accès à la propriété est la moins facile et en conséquence moins grande.
    EU env 60% de propriétaire contre 34% en Suisse. Même si on tient compte de l’amortissement en suisse plus long je ne vois pas l’explication de ce chiffre.
    Merci d’avance de votre aide

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