Accession à la propriété via la prévoyance retraite: entre piège et réalité

Depuis quelque temps déjà, les taux d’intérêts hypothécaires relativement bas incitent les personnes à acquérir leur propriété.

Une des sources de financement de plus en plus utilisée par ces futurs propriétaires est l’utilisation de la caisse de pension de l’assuré (2ème pilier en Suisse) en guise de fonds propres (en règle générale, les fonds propres exigés par les banques doivent représenter 20% du coût de l’acquisition, voir plus selon l’âge de l’acquéreur).

Versement ou nantissement ?

Dans un premier temps, j’aurais tendance à dire que les caisses de pension voient d’un mauvais œil les retraits anticipés, car leurs masses sous gestion s’érodent fortement. Cette érosion poserait-elle un problème de liquidité? La concordance des échéances au sein des instituts de prévoyance professionnelle entre placements financiers à court terme et versements à effectuer (rentes, … etc.) est-elle en danger ?

Il est vrai que l’on peut se poser la question de savoir comment les caisses arrivent à garantir le taux de rémunération minimal légal fixé à 2% alors que le rendement sur le marché des taux est proche de zéro ? (Je vous l’accorde on obtient aujourd’hui 2% brut sur les obligations de la confédération suisse à 10 ans … !)

Un autre solution pourrait être la méthode du nantissement (mise en garantie) de la prévoyance LPP qui ne réduit pas les prestations vieillesses et/ou décès contrairement au retrait anticipé. Dans le cas du nantissement, l’argent reste dans la caisse de pension et continue à produire des intérêts. L’assuré reste au bénéfice de toutes les prestations prévues.

Il faut tout de même noter divers inconvénients, à commencer par une dette hypothécaire plus importante vis-à-vis de la banque puisque les fonds propres n’ont pas été directement apporté et se trouvent toujours dans la caisse de pension. Les intérêts et/ou annuités hypothécaires sont de ce fait plus élevés, ce qui nécessite de toute évidence des revenus/salaires plus importants. Il existe également un risque que l’établissement bancaire modifie le taux de nantissement de la caisse de pension et vous sollicite afin que l’assuré verse le manque (les banques accordent des prêts de 90% (voire 100% selon les établissements) du capital LPP mis en gage). Il faut aussi payer des impôts (réduction fiscale) pour l’obtention du montant retiré de la caisse.

Effet de levier : double effet ?

Toujours dans le cas du nantissement, les assurés restent tributaires de la bonne santé ou non des caisses de pension. Pour rappel, et malgré divers garde-fous, les avoirs de ces institutions sont investis sur les marchés financiers/immobiliers et/ou hedge funds.

Sans vraiment en avoir conscience, vous participez aux risques liés sur les marchés avec une partie de votre logement !!! Est-ce vraiment le but voulu initialement à travers votre démarche d’acquérir un bien immobilier?

Après ces quelques lignes, vous me direz que le versement anticipé serait sans doute plus raisonnable, (pour autant que par la suite l’assuré trouve le moyen de combler les lacunes de prévoyances qu’il a provoqués par son retrait anticipé de sa retraite).

Comme dit le proverbe : un tiens vaut mieux que deux tu l’auras !

Attention, note importante dans le cadre d’un retrait anticipé de votre LPP : En cas de décès d’un assuré ne laissant aucun bénéficiaire du droit à la prévoyance (conjoint), la communauté héréditaire doit rembourser le montant du retrait anticipé à la dernière institution de prévoyance à laquelle était affilié le défunt.

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4 réflexions au sujet de « Accession à la propriété via la prévoyance retraite: entre piège et réalité »

  • 6 mai 2011 à 10 h 50 min
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    Pour les plus riches d’entre nous (heu… d’entre vous) il existe des solutions de deuxième pilier particulièrement intéressantes. Il faut toutefois un salaire de plus de 160’000.- francs par an pour que ces solutions deviennent rentables.

    Une solution proposée est “l’hypothèque propre”. Le principe est le suivant: la caisse de pension te propose une hypothèque pour ton logement, avec un taux d’intérêt fixé d’année en année. Tu paies les intérêts à la caisse de pension. Seulement voilà dans le cas présent la caisse de pension t’appartient ! Donc les intérêts sont versés sur ton propre compte. C’est mieux que d’enrichir une banque non ?

    Et comme il n’est pas facile de créer sa propre caisse de pension, des caisses de prévoyance font tout ça pour toi.

    L’autre avantage de ces caisses est que tu peux définir toi-même ton profil de placement. Tu vas donc dire quel pourcentage d’actions tu veux, quel pourcentage de placements alternatifs, etc. Tout ça dans les limites de l’OPP2, comme une caisse normale. Sauf que tous les gains sont pour toi, pas seulement les 2% garantis. Bon toutes les pertes aussi sont pour toi… mais ça on en a l’habitude.

    Tout ceci est BEAUCOUP plus sûr que les caisses traditionnelles qui font leurs placements en toute obscurité…

    Regarde en bas de cette page pour avoir des noms:
    http://www.wegelin.ch/dienstleistungen/kadervorsorge.asp

  • 6 mai 2011 à 13 h 08 min
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    “L’illusion de la liberté vient de la conscience de notre action et de l’ignorance des causes qui nous font agir.”

    de Baruch Spinoza dans son “Ethique”. Et pourtant, je n’ai jamais tant aimé Spinoza! 🙂

  • 8 août 2011 à 14 h 00 min
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    Article très interessant pour moi qui suis justement en pleine interrogation …
    Vu ce qui se passe sur la finance ces temps je comptais retirer mon 2ème pillier et acheter une maison, vous allez dans ce sens aussi.

    Mais les prix très haut de l’immobilier me font craindre une bulle et j’aimerais si possible pas me la prendre dans la tronche ^o^

    A votre avis ? d’ici 1-2 ans entre les 2 lacs (Léman/Neuch) y’a moyen que ça baisser ?

    Merci d’avance

  • 8 août 2011 à 14 h 09 min
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    @Bruno L.

    bonjour c’est un article de mai sur lequel vous intervenez: le plus récent à ce sujet: http://blog.crottaz-finance.ch/?p=7802

    Bonne question…au sujet de l’achat, c’est une question d’endettement, n’achetez pas trop cher et surtout n’allez pas à la limite. réduisez vos dettes en premier.

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