Taux bas ne signifient pas immobilier haut. Le Japon est en la démonstration.

Voilà des semaines que je possède dans mon ordinateur des données concernant l’immobilier japonais et même un graphique que je vous produis ci-après.

Je suis tombé sur cette vidéo d’aujourd’hui et cela m’a rappelé ce que j’avais sous le coude.

Le titre de mon article est basé sur l’expérience qu’ont vécu les japonais.

La croyance populaire (basé sur le court terme, je précise) est:

Lorsque les taux baissent, les prix de l’immobilier montent ! Et c’est probablement vrai, mais à court terme !

Les baissent de taux engendrent des charges d’intérêts plus basses et permettent (si les banques prêtent, mais elles le font quand les taux sont à la baisse) d’acheter des biens à des prix de plus en plus élevés .

Tout cela c’est bien joli et tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes sauf que…….si la déflation s’en mêle, les propriétaires s’emmêlent.

La croissance n’étant pas au rendez-vous et le boum de l’immobilier s’essoufflant, on assiste soudain à un flux de vente de biens immobiliers.

Les taux bas n’amenant pas la quantitié d’acheteur nécessaires à soutenir la demande, les prix commencent à baisser.

C’est le début de la spirale.

Voici le graphique très intéressant

real estate price vs interest rates

Au début de la baisse des taux, l’immobilier monte, puis les baisses n’ont plus d’effet !

japanese-home-prices

Japan20Real20estate20crash

Si la croissance ne revient pas, nous pourrions assister à ce scénario aussi en Suisse.

Les taux hypothécaires en Suisse

tx hypubs re b

 

On peut lire l’UBS real estate bubble du 4ème trimestre 2015:  ubs-bubble-index-q4-2015-fr

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10 réflexions au sujet de « Taux bas ne signifient pas immobilier haut. Le Japon est en la démonstration. »

  • 31 mars 2016 à 19 h 41 min
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    Merci Monsieur Crottaz, très instructif !
    une question, comment savoir à quel stade de la courbe nous en sommes en Europe?

  • 31 mars 2016 à 23 h 35 min
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    En 2017 les loyers sur Fribourg vont fortement baisser. C’est déjà le cas dans plusieurs communes dont l’immobilier appartient aux caisses de pension dont les rendements sont au plus bas.

  • 1 avril 2016 à 10 h 06 min
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    Ici à Palerme, l’immobilier se porte bien. Les prix ne sont pas tombés car ils ne sont jamais montés. Et puis avec toute cette population démunie, peu de promotions. Donc l’offre demeure faible et la demande forte à un niveau de prix bas. Rien de plus normal. La Suisse : avec le recul de 50 % des capitaux déposés dans nos banques et le CHF que tout le monde veut absolument affaiblir, ce qui n’arrange rien, notre pays décline fortement. 25% de jets privés en moins à Cointrin. Taux maximal de l’impôt à la limite du tolérable. Actuellement l’immobilier amorce effectivement une chute notamment à Genève où les prix étaient too much. Mais, comme ça baisse partout dans le monde, on ne sera plus parmi les plus riches, mais parmi les moins pauvres. Ce qui revient au même. Cela dit, ce qui fait marrer, c’est qu’une baisse de l’immobilier entraîne une hausse de la valeur de la monnaie : pour une mise égale, on reçoit plus de m2. Ce qui est en totale contradiction avec la masse monétaire en cours. Bon, la masse de monnaie c’est comme les réserves de pétrole. Tant qu’on ne l’utilise pas outre mesure, sa valeur ne risque pas de s’effondrer. Et justement, les crédits sont moins faciles aujourd’hui qu’hier, ce qui n’arrange pas le business. Il suffirait que les banques reprennent goût pour l’investissement pour que l’économie reparte et pour que l’inflation détruise la dette publique. Ce qui manque, ce sont des emprunteurs fiables et des banquiers aptes à mesurer les risques autrement qu’en appliquant les directives données par le soviet suprême qui les dirigent. D’ailleurs, pourquoi prendre sur soi la marge de risque si c’est finalement y laisser sa santé et alimenté des impôts qui servent à payer des fainéants, respectivement, des incapables ? Autant être soi-même fainéant et profiter de l’aide de l’Etat.

  • 4 avril 2016 à 18 h 50 min
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    Bonjour,

    Analyse partiellement vraie puisqu’une chose et non la moindre a été oubliée dans votre article : la démographie. La population n’a pas augmenté depuis 15 ans et est en voix de diminution. C’est un facteur certainement majeur dans la variation des prix
    Aucun risque donc en Suisse au vue de l’immigration de ces dernière années !

  • 4 avril 2016 à 19 h 25 min
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    Oui vous avait partiellement raison. Mais cette immigration commence à se tarir. Et je crois pas que le migration qui arrive actuellement soit source d’une énorme croissance. Les incertitudes liées à la place financière suisse et au tergiversations politique posent problème. J’ajoute que l’Europe qui nous entoue ne va pas mieux

  • 5 avril 2016 à 23 h 17 min
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    la démographie….. tout vient et revient à ça.Une population vieillissante (comme l’Italie mais surtout l’Allemagne) ne peut être gérée de la même façon qu’une population plus dynamique (la France ou l’Irlande).Certes, le cout initial est important (crêche, école etc….)mais la croissance ultérieure semble plus prometteuse…à la condition basique qu’on ne spolie pas les plus jeunes en leur mettant le fardeau des plus vieux, de la dette et je ne sais quoi d’autre uniquement sur le dos.Dans ce cas, des mouvements violents pourraient apparaitre.En France, si la jeunesse se rendait compte combien ils sont condamnés par le train de vie de leurs ainés, il devrait y avoir une révolution.Heureusement, bientôt l’euro, the voice et les grandes vacances….

  • 11 avril 2016 à 21 h 59 min
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    Vous avez vu la phénoménale augmentation de la population ces dernières années ? S’y ajoutent les résidences secondaires non seulement touristiques, mais commerciales, au centre de Genève par exemple. Mais il est vrai que le maillon faible de l’immobilier, c’est la propriété individuelle du logement, qui est sans doute le secteur le plus fluctuant. L’immobilier s’oriente, à mon avis, vers un recul des surfaces par occupant. Cela a été le cas dans tous les grands centre européens. Cela permet de maintenir le niveau de rendement tout en réduisant le coût d’acquisition. Il y a 20 ans, on comptait 20 m2 de bureau par personne. Aujourd’hui on approche des 10 m2, notamment en raison de la mobilité et d’internet. Le besoin en secrétariat diminue pour les mêmes motifs. Quant aux surfaces commerciales, les boutiques réduisent en surface, sous la pression des ventes directes par internet. On le voit chez Globus, qui sous-loue des micro-surfaces des grands magasins qu’elle obtient de Jelmoli. Les prix au m2 augmente, mais le budget global diminue. De façon générale, les utilisateurs des logements, bureaux, commerce cherchent à réduire leur budget loyer quitte à réduire la surface utilisée. Les caves sont délocalisées dans des dépôts etc. Cela correspond bien à la croissance démographique confrontée au mur de la préservation des espaces non bâtis.

  • 11 avril 2016 à 22 h 00 min
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    oui j’ai vu, mais je ne comprends pas où vous voulez en venir.
    Quelle est votre conclusion ?

  • 14 avril 2016 à 17 h 26 min
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    Olivier je crois que Yaroslav n’a pas envie de dire ce qu’il pense, parce simplement nous sommes tous surveillés dans nos propos. Je me trompe Yaroslav?

    Le double langage est de mise actuellement pour ne pas fâcher les crapules qui commandent.

  • 19 mai 2016 à 20 h 49 min
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    L’économie marche parceque l’énergie n’est pas cher. Par contre la bourse ne marche pas… parce que l’énergie n’est pas cher. Explication. Dans le premier cas, la baisse de l’énergie abaisse le prix de revient et améliore donc la marge. Dans le second cas, les pétrodollars fondent au soleil et pour vivre, les détenteurs d’actifs doivent liquider leurs positions. Le transfert de la richesse vers les pétroliers font le chemin inverse. La bourse ne remontera pas de si tôt, mais elle commence à atteindre un niveau honnête`, avec des rendements corrects. En plus les milliardaires, chinois ou arabes, voir russes (moins), réorientent leurs investissements : ils font des investissements directs, sans passer par la bourse : le café romand, l’hôtel Royalsavoie, l’hotel belle-vue le mirador ou bien ils prennent des participations (Syngenta) en profitant de la baisse boursière. Voilà : l’économie va mais pas la bourse. Juste retour des choses. Et pour les spéculateurs, achetez maintenant pour un copeck les pétroliers américains, étranglés par la baisse du pétrole. Ou plutôt prenez des participation dans deux qui rachètent à bon compte leurs carcasses. Ils sont condamné, comme l’on été Pan Am, etc.
    Bonneeezemplettes.

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