Suisse: L’immobilier devrait bientôt se planter (updated)

Il y a bien longtemps que je ne me suis penché sur l’immobilier.

En Suisse, comme vous le savez, la BNS a infligé des taux négatifs sur le franc suisse pour affaiblir la monnaie.

Ce combat dure depuis bien des années et les répercutions seront probablement douloureuses.

Ces taux négatifs ont été décidés pour tout le monde sans exception.

Je pense, humblement, qu’il aurait plutôt fallu mettre des taux négatifs sur le franc suisse, mais uniquement pour les avoirs étrangers (un bon 3% par exemple) et non sur les suisses. Pourquoi ?

  1. Parce que les suisses possèdent du franc suisse et ne peuvent que le vendre (ne spéculent pas)
  2. Parce que les caisses de pensions doivent payer 0.75% d’intérêts pour placer leurs francs suisses auprès des banques (une anecdote : une caisse de pension suisse paie même 0.95% car la banque lui prend encore 0,2% de marge)
  3. Parce que comme le cash est puni, l’épargne est investie dans des actifs plus risqués dont l’immobilier, sujet de ce billet.

Revenons à nos moutons (tondus).

Ce matin à la radio – au journal- on parle de l’augmentation du taux de vacance des logements (cela fait un petit moment que je guette ces signes et je les remarque avec le nombre élevé de bâtiments construits à même les bordures d’autoroutes).

Article du jour : Le taux de logements vacants en Suisse a atteint son plus haut niveau depuis 18 ans

Voici le graphique de l’évolution du taux de vacance en Suisse depuis 1980

Avant de commenter, il faut mettre en perspective avec les taux des intérêts hypothécaires (à mon humble avis) car l’immobilier (et sa bulle suisse) ont été largement soutenus par les taux extrêmement bas. Cette anomalie de taux a artificiellement augmenté la valeur des biens.

La pointe de taux vers 7% des années 1990 – 1992 à l’éclatement de la bulle.

Si le nombre de logements à louer sur le marché augmente, cela va engendrer une pression sur les prix de loyer. On observe déjà des exemples, comme à Sierre (Valais), où pour louer un appartement, on vous offre 6 mois de loyers gratuits. Depuis la vidéo (2017), on vous paie désormais le déménagement aussi.

Très bien expliqué à la fin de la vidéo : Les caisses de pension achètent ou développent à tout va, les rendements des immeubles fondent et comme ils ne sont pas loués, c’est la spirale.

La baisse des prix de biens loués va, par ricochet, se répercuter sur les prix de vente des biens.

Au surplus, il est à noter que les suisses – personnellement – sont les plus endettés au monde notamment pour l’immobilier : https://www.variantperception.com/2018/09/09/switzerland-facing-effects-of-consumer-debt-binge/

Les prix de l’immobilier en Suisse depuis 1970 à nos jours :

Voici le taux de vacances d’un dernier document UBS paru il y a peu : Immobilier suisse_fr_1385962

Ma question des plus naïve : Que va-t-il se passer le jour où – en plus d’avoir pléthore d’offres – les taux d’intérêts montent ?

Happy Investing

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Taux bas ne signifient pas immobilier haut. Le Japon est en la démonstration.

Voilà des semaines que je possède dans mon ordinateur des données concernant l’immobilier japonais et même un graphique que je vous produis ci-après.

Je suis tombé sur cette vidéo d’aujourd’hui et cela m’a rappelé ce que j’avais sous le coude.

Le titre de mon article est basé sur l’expérience qu’ont vécu les japonais.

La croyance populaire (basé sur le court terme, je précise) est:

Lorsque les taux baissent, les prix de l’immobilier montent ! Et c’est probablement vrai, mais à court terme !

Les baissent de taux engendrent des charges d’intérêts plus basses et permettent (si les banques prêtent, mais elles le font quand les taux sont à la baisse) d’acheter des biens à des prix de plus en plus élevés .

Tout cela c’est bien joli et tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes sauf que…….si la déflation s’en mêle, les propriétaires s’emmêlent.

La croissance n’étant pas au rendez-vous et le boum de l’immobilier s’essoufflant, on assiste soudain à un flux de vente de biens immobiliers.

Les taux bas n’amenant pas la quantitié d’acheteur nécessaires à soutenir la demande, les prix commencent à baisser.

C’est le début de la spirale.

Voici le graphique très intéressant

real estate price vs interest rates

Au début de la baisse des taux, l’immobilier monte, puis les baisses n’ont plus d’effet !

japanese-home-prices

Japan20Real20estate20crash

Si la croissance ne revient pas, nous pourrions assister à ce scénario aussi en Suisse.

Les taux hypothécaires en Suisse

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On peut lire l’UBS real estate bubble du 4ème trimestre 2015:  ubs-bubble-index-q4-2015-fr

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Je vous l’avais dit (trop tôt)

Je vais vous parler de moi (un peu et en toute modestie….parce que les marchés rendent modeste) et de ce qui m’est arrivé sur les marchés boursiers, mes vues et recommandations dans le temps.

Je viens de réaliser que c’est le timing qui est le plus difficile. On voit toujours les choses survenir, mais la difficulté c’est l’instant X: http://blog.crottaz-finance.ch/market-timing/

Durant les années 90 (1993-1994 pour être plus précis), dans le département de gestion où je travaillais, nous avions pensé que les taux des obligations allaient baisser et avions (par exemple) acheté des obligations 7% EDF 2015 (22 ans !). Les taux sont monté  contre toute attente et le marché des actions  1994 n’avait pas été brillant. Ce n’est que par la suite que les taux ont commencé à baisser.

Fin des années 1990, je ne croyais pas au P/E de 5000 voire plus sur les titres technos et avais copieusement arrosé les portefeuilles de Nestlé, Unilever etc. (Qui ne faisaient pas grand chose).

Je me suis fait appeler “Arthur” plusieurs fois par des clients ne comprenant pas qu’on pouvait gagner de l’argent avec des poudres à lessive et que les Alcatel, Vivendi, Canal+ c’était l’avenir ….. On a vu ce qui est advenu de ces titres (Alcatel par exemple passant de 95 Eur à 2 Eur)

Puis en 2001, alors dans un autre établissement, nous avions reçu la visite de deux super analystes d’une banque allemande.

Objectif sur le Pétrole 5-10 USD (on traitait vers 30 USD). Après la présentation, nous avions acheté toutes les pétrolières (ENI, Repsol Total Royal Dutch, Shell etc..), pour les revendre quand Goldmann Sachs voyait 250 USD le baril (on était à 140) Là c’était bien vu. ! (Quels contrariants !Merci Jean-François, je sais que tu t’en souviens)

Historical Crude Oil Prices - Crude Oil Price History Chart
Puis j’ai vu la bulle sur l’immobilier américain avec des crédits débiles impossibles à rembourser. J’avais personnellement acheté des puts sur HGX. “Arrivé à échéance trois mois avant la débâcle !” J’ai tout perdu.
hgx
J’avais vu la parité EUR/CHF (sur ce blog) avant que la BNS ne mette le plancher. Je vous ai parlé des taux d’intérêt négatifs
En 2011, j’ai vu le Brésil  et les problèmes à venir, je vous en ai parlé la semaine passée.
En 2011, J’ai vu la fin du taux plancher de la BNS (3.5 plus tard), le 15 janvier 2015 était la date fatidique pour la crédibilité de la BNS !
Je vous parle de la BNS et des problèmes que ce hedge funds va engendrer et des potentielles pertes abyssales (les deux premiers trimestres -50 milliards de CHF).
Que se passe-t-il avec les 100 milliards de CHF que la BNS a investi dans les actions (dont 1 milliard dans des actions APPLE).
La BNS perd 500 mios par jour depuis vendredi
Je ne compte pas les pertes sur le USD !
Depuis plusieurs années je vous parle de l’or et des mines qui ont perdu tellement et je suis faux depuis 3-4 ans….
gdx 24-8-15
Est-ce aujourd’hui l’instant X  ?
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Brésil en feu

Je vous avait annoncé en 2011 le feu au Brésil…

Dans cet article: Braise-île ?

et vous avais retrouvé la vidéo qui avait engendré cette vision

Brésil: La recette du miracle

Dans cette vidéo, on voit la bulle de crédit et la lutte des classe…

Je vous mets aussi une autre vidéo qui montre que le malheur des uns fait le bonheur des autres (russes en autres) en Espagne

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L’immobilier c’est super et sans risque !

J’apprécie beaucoup Patrick Delarive, que je salue ici, et je pense qu’il a une très bonne connaissance de l’immobilier. Son groupe détenait la Régie de La Couronne (vendue depuis) et il est (était) très actif dans le domaine.

La semaine dernière, je suis tombé sur Patrick sur la RTS et j’ai trouvé son discours très intéressant. Dommage pour le sujet (un monologue alimenté par le journaliste), il n’y avait pas de contradicteur pour s’opposer à certains arguments ou tout du moins engendrer un débat avec Patrick Delarive.

Cher Patrick, me voilà !

Voici la première partie du sujet (4 épisodes sur 4 jeudis): on-en-parle_20120802_sPatrick Delarive

Patrick explique très bien le déroulement d’une acquisition, mais il oublie certains aspects.

Je le cite:

  • Un bien immobilier est un actif qui va peu varier (pas d’accord)
  • Le pourcentage de propriétaires en augmentation (possible)
  • Objet dont le prix va aller vers le haut (pas d’accord, tout dépend de la période d’observation)
  • Débit à la banque, le risque est faible pour ne pas dire inexistant, car en contrepartie on possède de la pierre (légende urbaine ?)
  • Si c’était un risque, les banques ne prêteraient pas d’argent (Pas d’accord, elle peut saisir le bien et aussi poursuivre par la suite le débiteur qui doit toujours payer la soulte !)

Puis, Patrick vient sur la comparaison entre location et achat avec l’exemple d’un loyer 2200.- par mois

Ce loyer engendre CHF 26’400.-de coût annuel pour le locataire et d’être propriétaire 18’000.-  par année (quel est le taux ? car aujourd’hui on peut emprunter à 1% en flottant et 2% en fixe à plus de 5 ans).

Patrick  oublie le revenu locatif, ce revenu fictif en fonction de la surface du bien (quelques abattement pour la vétusté etc.) qui est ajouté au revenu (comme si on louait le bien et encaissait le loyer) et le fait de pouvoir déduire l’intérêt de la dette (avec les taux actuels pas trop avantageux ).

En résumé le revenu locatif de 25’000 environ et la déduction des intérêts de la dette de 7’000.- environ laissent un montant de 18’000 imposable supplémentaire (qui fait monter toute l’assiette (humour: par le passe-plat fiscal)) et si on estime que le taux d’imposition est de 25%, le propriétaire subit une hausse d’impôt de 18’000 x 25% soit 4’500.- chf

En résumé:

  • Intérêt hypothécaire et charges PPE (y.c. fonds de rénovation) 18’000.- CHF (selon exemple de Patrick)
  • Impôt foncier 500.- (omis par Patrick)
  • Impôts additionels dus au revenu locatif 4’500.- (omis par Patrick)
  • Total 23’000.-
  • je ne vois que peu d’avantage financier d’être propriétaire.

Concernant les prix qui soi-disant montent, voici quelques indices très intéressants qui montrent que les corrections sont parfois très douloureuses.

Tout d’abord avec le Herengracht index qui est un indice immobilier hollandais (une des rives du canal)

Source: http://hotelivory.wordpress.com/2010/08/29/a-very-long-view-on-house-prices/

On estime aujourd’hui que l’indice a chuté vers les 200.

et le Cash Shiller Index:

Celui qui a acheté en 1988 perd toujours

Il se peut que la Suisse échappe ou n’échappe pas à une correction.

C’est lors de ces corrections que les propriétaires pourraient devoir vendre (dans le bas de la fourchette des prix). Les causes pourraient être.

  • La Banque revoir la valeur du bien à la baisse à cause de l’environnement et demande au propriétaire d’apporter des garanties supplémentaires.
  • Récession et pertes d’emplois, obligations de vendre comme tous les autres propriétaires touchés, donc nombre de biens à vendre en augmentation et chute des prix. Cette chute peut (comme aux USA) amener les objets à des prix bien inférieurs à ceux des crédits.

 

Emprunter pour un achat immobilier, c’est faire du levier et prendre un pari sur des prix futurs. Qu’on se le dise !

 

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Accession à la propriété via la prévoyance retraite: entre piège et réalité

Depuis quelque temps déjà, les taux d’intérêts hypothécaires relativement bas incitent les personnes à acquérir leur propriété.

Une des sources de financement de plus en plus utilisée par ces futurs propriétaires est l’utilisation de la caisse de pension de l’assuré (2ème pilier en Suisse) en guise de fonds propres (en règle générale, les fonds propres exigés par les banques doivent représenter 20% du coût de l’acquisition, voir plus selon l’âge de l’acquéreur).

Versement ou nantissement ?

Dans un premier temps, j’aurais tendance à dire que les caisses de pension voient d’un mauvais œil les retraits anticipés, car leurs masses sous gestion s’érodent fortement. Cette érosion poserait-elle un problème de liquidité? La concordance des échéances au sein des instituts de prévoyance professionnelle entre placements financiers à court terme et versements à effectuer (rentes, … etc.) est-elle en danger ?

Il est vrai que l’on peut se poser la question de savoir comment les caisses arrivent à garantir le taux de rémunération minimal légal fixé à 2% alors que le rendement sur le marché des taux est proche de zéro ? (Je vous l’accorde on obtient aujourd’hui 2% brut sur les obligations de la confédération suisse à 10 ans … !)

Un autre solution pourrait être la méthode du nantissement (mise en garantie) de la prévoyance LPP qui ne réduit pas les prestations vieillesses et/ou décès contrairement au retrait anticipé. Dans le cas du nantissement, l’argent reste dans la caisse de pension et continue à produire des intérêts. L’assuré reste au bénéfice de toutes les prestations prévues.

Il faut tout de même noter divers inconvénients, à commencer par une dette hypothécaire plus importante vis-à-vis de la banque puisque les fonds propres n’ont pas été directement apporté et se trouvent toujours dans la caisse de pension. Les intérêts et/ou annuités hypothécaires sont de ce fait plus élevés, ce qui nécessite de toute évidence des revenus/salaires plus importants. Il existe également un risque que l’établissement bancaire modifie le taux de nantissement de la caisse de pension et vous sollicite afin que l’assuré verse le manque (les banques accordent des prêts de 90% (voire 100% selon les établissements) du capital LPP mis en gage). Il faut aussi payer des impôts (réduction fiscale) pour l’obtention du montant retiré de la caisse.

Effet de levier : double effet ?

Toujours dans le cas du nantissement, les assurés restent tributaires de la bonne santé ou non des caisses de pension. Pour rappel, et malgré divers garde-fous, les avoirs de ces institutions sont investis sur les marchés financiers/immobiliers et/ou hedge funds.

Sans vraiment en avoir conscience, vous participez aux risques liés sur les marchés avec une partie de votre logement !!! Est-ce vraiment le but voulu initialement à travers votre démarche d’acquérir un bien immobilier?

Après ces quelques lignes, vous me direz que le versement anticipé serait sans doute plus raisonnable, (pour autant que par la suite l’assuré trouve le moyen de combler les lacunes de prévoyances qu’il a provoqués par son retrait anticipé de sa retraite).

Comme dit le proverbe : un tiens vaut mieux que deux tu l’auras !

Attention, note importante dans le cadre d’un retrait anticipé de votre LPP : En cas de décès d’un assuré ne laissant aucun bénéficiaire du droit à la prévoyance (conjoint), la communauté héréditaire doit rembourser le montant du retrait anticipé à la dernière institution de prévoyance à laquelle était affilié le défunt.

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