Taux bas ne signifient pas immobilier haut. Le Japon est en la démonstration.

Voilà des semaines que je possède dans mon ordinateur des données concernant l’immobilier japonais et même un graphique que je vous produis ci-après.

Je suis tombé sur cette vidéo d’aujourd’hui et cela m’a rappelé ce que j’avais sous le coude.

Le titre de mon article est basé sur l’expérience qu’ont vécu les japonais.

La croyance populaire (basé sur le court terme, je précise) est:

Lorsque les taux baissent, les prix de l’immobilier montent ! Et c’est probablement vrai, mais à court terme !

Les baissent de taux engendrent des charges d’intérêts plus basses et permettent (si les banques prêtent, mais elles le font quand les taux sont à la baisse) d’acheter des biens à des prix de plus en plus élevés .

Tout cela c’est bien joli et tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes sauf que…….si la déflation s’en mêle, les propriétaires s’emmêlent.

La croissance n’étant pas au rendez-vous et le boum de l’immobilier s’essoufflant, on assiste soudain à un flux de vente de biens immobiliers.

Les taux bas n’amenant pas la quantitié d’acheteur nécessaires à soutenir la demande, les prix commencent à baisser.

C’est le début de la spirale.

Voici le graphique très intéressant

real estate price vs interest rates

Au début de la baisse des taux, l’immobilier monte, puis les baisses n’ont plus d’effet !

japanese-home-prices

Japan20Real20estate20crash

Si la croissance ne revient pas, nous pourrions assister à ce scénario aussi en Suisse.

Les taux hypothécaires en Suisse

tx hypubs re b

 

On peut lire l’UBS real estate bubble du 4ème trimestre 2015:  ubs-bubble-index-q4-2015-fr

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Je vous l’avais dit (trop tôt)

Je vais vous parler de moi (un peu et en toute modestie….parce que les marchés rendent modeste) et de ce qui m’est arrivé sur les marchés boursiers, mes vues et recommandations dans le temps.

Je viens de réaliser que c’est le timing qui est le plus difficile. On voit toujours les choses survenir, mais la difficulté c’est l’instant X: http://blog.crottaz-finance.ch/market-timing/

Durant les années 90 (1993-1994 pour être plus précis), dans le département de gestion où je travaillais, nous avions pensé que les taux des obligations allaient baisser et avions (par exemple) acheté des obligations 7% EDF 2015 (22 ans !). Les taux sont monté  contre toute attente et le marché des actions  1994 n’avait pas été brillant. Ce n’est que par la suite que les taux ont commencé à baisser.

Fin des années 1990, je ne croyais pas au P/E de 5000 voire plus sur les titres technos et avais copieusement arrosé les portefeuilles de Nestlé, Unilever etc. (Qui ne faisaient pas grand chose).

Je me suis fait appeler « Arthur » plusieurs fois par des clients ne comprenant pas qu’on pouvait gagner de l’argent avec des poudres à lessive et que les Alcatel, Vivendi, Canal+ c’était l’avenir ….. On a vu ce qui est advenu de ces titres (Alcatel par exemple passant de 95 Eur à 2 Eur)

Puis en 2001, alors dans un autre établissement, nous avions reçu la visite de deux super analystes d’une banque allemande.

Objectif sur le Pétrole 5-10 USD (on traitait vers 30 USD). Après la présentation, nous avions acheté toutes les pétrolières (ENI, Repsol Total Royal Dutch, Shell etc..), pour les revendre quand Goldmann Sachs voyait 250 USD le baril (on était à 140) Là c’était bien vu. ! (Quels contrariants !Merci Jean-François, je sais que tu t’en souviens)

Historical Crude Oil Prices - Crude Oil Price History Chart
Puis j’ai vu la bulle sur l’immobilier américain avec des crédits débiles impossibles à rembourser. J’avais personnellement acheté des puts sur HGX. « Arrivé à échéance trois mois avant la débâcle ! » J’ai tout perdu.
hgx
J’avais vu la parité EUR/CHF (sur ce blog) avant que la BNS ne mette le plancher. Je vous ai parlé des taux d’intérêt négatifs
En 2011, j’ai vu le Brésil  et les problèmes à venir, je vous en ai parlé la semaine passée.
En 2011, J’ai vu la fin du taux plancher de la BNS (3.5 plus tard), le 15 janvier 2015 était la date fatidique pour la crédibilité de la BNS !
Je vous parle de la BNS et des problèmes que ce hedge funds va engendrer et des potentielles pertes abyssales (les deux premiers trimestres -50 milliards de CHF).
Que se passe-t-il avec les 100 milliards de CHF que la BNS a investi dans les actions (dont 1 milliard dans des actions APPLE).
La BNS perd 500 mios par jour depuis vendredi
Je ne compte pas les pertes sur le USD !
Depuis plusieurs années je vous parle de l’or et des mines qui ont perdu tellement et je suis faux depuis 3-4 ans….
gdx 24-8-15
Est-ce aujourd’hui l’instant X  ?
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La BNS se tire une balle dans le pied

La mise en place d’un intérêt négatif de -0.75% sur tous les dépôts auprès de la BNS pose plusieurs problèmes à notre noble institution qu’est notre banque centrale et met les dépositiaires dans l’embarras.

Un taux d’intérêt négatif avait été mis en place il y a quelques décennies (1979), mais il ne frappait que les capitaux étrangers.

Au contraire, aujourd’hui, tout le monde est frappé par cette mesure, surtout les caisses de pensions (sauf celles de la confédération, oh scandale ! La caisse de pension de la BNS exemptée du taux d’intérêt négatif ), assurances, banques, etc.

Presque toutes les banques répercutent à leurs clients l’intérêt négatif selon leurs fortunes (ça change au jour le jour):

Lombard Odier, la Banque Cantonale de Zurich, Credit Suisse, UBS ou encore

BCV: http://www.tdg.ch/economie/argentfinances/La-BCV-pratiquera-le-taux-negatif-au-comptegouttes/story/11226102

Pictet (dès 1 mios, 10 février 2015): http://www.bilan.ch/argent-finances/pictet-introduit-tour-taux-negatifs-gros-clients

La BNS a ouvert une boîte de pandore.

 

Petit aparté:

Il y a désormais des années que la BNS devait changer les billets de banque en circulation. Elle a trouvé maintes excuses dont celle de problèmes d’impression, de papiers, de sécurité…

Je vais vous écrire le fond de ma pensée. Il est totalement impossible que ces problèmes durent aussi longtemps (ils existent depuis 2010)

2012: http://www.lematin.ch/economie/Nos-futurs-billets-de-banque-cherchent-leur–papier/story/23428267

2014: http://www.bilan.ch/economie/de-billets-de-banque-lan-prochain-suisse

En fait (idée certainement issue de mon cerveau de tordu qui cherche toujours à savoir à qui profit le crime) je pense que c’est une volonté.

En effet, si le secret bancaire tombait, il serait totalement impossible de changer les anciens billets contre les nouveaux (pour ceux qui posséderaient du cash non déclaré), puisqu’un passage au guichet serait obligatoire et laisserait une trace.

10er 100

Evelyne Widmer-Schlumpf et la BNS jouent la montre et attendent que tous les accords passent en force (OCDE, GAFI) (elles l’espèrent avant le vote sur cette initiative: http://www.proteger-la-sphere-privee.ch/)

 

Revenons à nos moutons:

Nous assistons à une légère ruée sur le cash pour le mettre au coffre plutôt que de subir un intérêt négatif. Tout ce cash (déclaré) est pénalisé.  La BNS a même donné des instructions pour empêcher les grands retraits (par des caisses de pension ou assurances):

On assiste aussi à des scènes étranges où des personnes, qui ont économisé depuis des années, veulent – à tout prix – acheter un bien immobilier pour ne pas subir un intérêt négatif sur les centaines de milliers de CHF qu’elles possèdent en compte.

On constate effectivement que les billets en circulation sont en constante augmentation (c’était d’ailleurs un de mes anciens concours)

billets en circulation suisse 1979-2015

Comme presque tout le monde le sait,  les banques créent de l’argent à partir des dépôts qu’elles obtiennent.

Si les déposants / épargnants se mettent à retirer leur argent, les banques vont devoir faire face à une espèce de « banque run »

Les banques (institutions privées) créent donc de la monnaie qui est un « bien » étatique ! (l’Etat et les banques marchent donc la main dans la main)

Certains veulent que cela change: Une récolte de signatures est en cours:

monnaie pleine

http://www.initiative-monnaie-pleine.ch/

En conclusion:

« Withdraw or not withdraw that is the question ! »

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Brésil en feu

Je vous avait annoncé en 2011 le feu au Brésil…

Dans cet article: Braise-île ?

et vous avais retrouvé la vidéo qui avait engendré cette vision

Brésil: La recette du miracle

Dans cette vidéo, on voit la bulle de crédit et la lutte des classe…

Je vous mets aussi une autre vidéo qui montre que le malheur des uns fait le bonheur des autres (russes en autres) en Espagne

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L’immobilier c’est super et sans risque !

J’apprécie beaucoup Patrick Delarive, que je salue ici, et je pense qu’il a une très bonne connaissance de l’immobilier. Son groupe détenait la Régie de La Couronne (vendue depuis) et il est (était) très actif dans le domaine.

La semaine dernière, je suis tombé sur Patrick sur la RTS et j’ai trouvé son discours très intéressant. Dommage pour le sujet (un monologue alimenté par le journaliste), il n’y avait pas de contradicteur pour s’opposer à certains arguments ou tout du moins engendrer un débat avec Patrick Delarive.

Cher Patrick, me voilà !

Voici la première partie du sujet (4 épisodes sur 4 jeudis): on-en-parle_20120802_sPatrick Delarive

Patrick explique très bien le déroulement d’une acquisition, mais il oublie certains aspects.

Je le cite:

  • Un bien immobilier est un actif qui va peu varier (pas d’accord)
  • Le pourcentage de propriétaires en augmentation (possible)
  • Objet dont le prix va aller vers le haut (pas d’accord, tout dépend de la période d’observation)
  • Débit à la banque, le risque est faible pour ne pas dire inexistant, car en contrepartie on possède de la pierre (légende urbaine ?)
  • Si c’était un risque, les banques ne prêteraient pas d’argent (Pas d’accord, elle peut saisir le bien et aussi poursuivre par la suite le débiteur qui doit toujours payer la soulte !)

Puis, Patrick vient sur la comparaison entre location et achat avec l’exemple d’un loyer 2200.- par mois

Ce loyer engendre CHF 26’400.-de coût annuel pour le locataire et d’être propriétaire 18’000.-  par année (quel est le taux ? car aujourd’hui on peut emprunter à 1% en flottant et 2% en fixe à plus de 5 ans).

Patrick  oublie le revenu locatif, ce revenu fictif en fonction de la surface du bien (quelques abattement pour la vétusté etc.) qui est ajouté au revenu (comme si on louait le bien et encaissait le loyer) et le fait de pouvoir déduire l’intérêt de la dette (avec les taux actuels pas trop avantageux ).

En résumé le revenu locatif de 25’000 environ et la déduction des intérêts de la dette de 7’000.- environ laissent un montant de 18’000 imposable supplémentaire (qui fait monter toute l’assiette (humour: par le passe-plat fiscal)) et si on estime que le taux d’imposition est de 25%, le propriétaire subit une hausse d’impôt de 18’000 x 25% soit 4’500.- chf

En résumé:

  • Intérêt hypothécaire et charges PPE (y.c. fonds de rénovation) 18’000.- CHF (selon exemple de Patrick)
  • Impôt foncier 500.- (omis par Patrick)
  • Impôts additionels dus au revenu locatif 4’500.- (omis par Patrick)
  • Total 23’000.-
  • je ne vois que peu d’avantage financier d’être propriétaire.

Concernant les prix qui soi-disant montent, voici quelques indices très intéressants qui montrent que les corrections sont parfois très douloureuses.

Tout d’abord avec le Herengracht index qui est un indice immobilier hollandais (une des rives du canal)

Source: http://hotelivory.wordpress.com/2010/08/29/a-very-long-view-on-house-prices/

On estime aujourd’hui que l’indice a chuté vers les 200.

et le Cash Shiller Index:

Celui qui a acheté en 1988 perd toujours

Il se peut que la Suisse échappe ou n’échappe pas à une correction.

C’est lors de ces corrections que les propriétaires pourraient devoir vendre (dans le bas de la fourchette des prix). Les causes pourraient être.

  • La Banque revoir la valeur du bien à la baisse à cause de l’environnement et demande au propriétaire d’apporter des garanties supplémentaires.
  • Récession et pertes d’emplois, obligations de vendre comme tous les autres propriétaires touchés, donc nombre de biens à vendre en augmentation et chute des prix. Cette chute peut (comme aux USA) amener les objets à des prix bien inférieurs à ceux des crédits.

 

Emprunter pour un achat immobilier, c’est faire du levier et prendre un pari sur des prix futurs. Qu’on se le dise !

 

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La prévoyance à fin juillet 2011

Voilà bien longtemps que je n’avais écrit un article sur la prévoyance suisse (article qui peut s’appliquer globalement sur les systèmes de retraites).

Pour commencer, je rappelle que le système de prévoyance/retraites en Suisse est l’un des meilleurs du monde (description rapide du système ici: le concept des trois piliers). Par contre, il encourt des risques, ntoamment systémiques quand la machine s’enraye et surtout quand les postulats sur lesquels cette prévoyance est basé sont erronés.

Je m’explique et m’exprime sur le deuxième pilier.

Il s’agit d’un montage dans lequel, les assurés cotisent durant leur vie pour financer une retraite. Jusque là rien de bien sorcier, sauf que les assurés versent les montants dans une caisse globale qui leurs assure une rendement (sur une partie seulement, la partie obligatoire). Le postulat est que les marchés (actions notamment) montent toujours sur le long terme.

Questions:

  1. Qu’est-ce qu’aujourd’hui le long terme ? Les caisses doivent financer des prestations à court-moyen terme avec des stratégies à court terme, ce qui engendre des problèmes lorsque les marchés/devises/obligations chutent.
  2. Comment allons-nous financer les retraités alors qu’ils sont de plus en plus nombreux et les cotisants de moins en moins nombreux (pyramide des âges oblige)
  3. Les caisses de pension étatiques sont mal gérées, qui va payer ? (prévoyance lausannoise, retraites en péril)
  4. Quelles mesures pourraient être prises ? (votre retraite placée à un taux de 0% ou prévoyance négative c’est possible)

Mais je persiste et signe, les caisses de pension sont un schéma de Ponzi légalisé: Ponzi, Madoff, Pensions, Etat, même combat

Après avoir rémémoré à tous les lecteurs, mes articles passés, je passe à l’actualité du jour.

L’Indice Pictet qui est l’indice de référence pour les caisses de pension

Depuis le début de l’année les caisses affichent des rendements bien négatifs, certainement dus aux devises en grande partie.

Comme je l’ai écrit plusieurs fois, le retrait du deuxième pilier doit se faire sous certaines conditions:

  1. Le renflouer par la suite (ou plutôt conclure des assurances privées complémentaires ou se créer un bas de laine d’une autre manière) sous peine de devoir vendre son bien à la retraite car plus assez de revenus, ces derniers ayant été amputés (Berne s’en inquiète par ailleurs berne veut rendre moins facile achat logement 2eme pilier)
  2. Ne pas avoir trop de dettes, car pour mémoire tant que le bien n’est pas intégralement remboursé, la banque peut vous obliger à vendre ou à lui fournir des garanties plus grandes

Entre retirer un montant certain aujourd’hui et incertain demain, certains ont fait leur choix.

N’oubliez jamais qu’un tiens vaut mieux que deux tu l’auras ou alors les belles promesses rendent les fous joyeux.

Conseil du jour: remboursez vos dettes dès que possible

 

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Audio: Stéphane Garelli, le club de Paris, myopie et amnésie.

Pour faire suite à mon article d’hier et de l’exemple des emprunts obligataires argentins voici:

Le Professeur Garelli de l’IMD – que j’aime bien écouter- qui nous parle de ce qu’il faudrait faire pour essayer de sauver la zone euro, de l’histoire des dettes et de sa vision du politique.

Je comprends bien ses raisonnements et je ne possède pas le 10ème de sa culture économique. J’aurais bien voulu lui poser quelques questions et faire part de quelques remarques.

Ecoutons tout d’abord:

  1. La dette mexicaine
  2. Le Club de Paris (422 restructions de dettes…depuis 1956)
  3. Sur Jean-Claude Trichet
  4. Le Hair Cut et le plan Brady de 1989
  5. Les décisions qui sont prises par des politiques (sous entendu, plus intéressés par les élections que l’économie…)
  6. La BNS (la grande muette) (Ndlr: bourrée d’euros…) et la petite pique sur l’immobilier Suisse vu par le président de la BNS

ici: Stéphane Garelli le-journal-du-matin_20110720 RSR 11 minutes

Mes questions/remarques:

  1. Oui mettons qu’on octroie du temps aux grecs: Lorsque le plan Brady a été mis en place…quels étaient les endettements des pays « sauveurs » ? Certainement pas au même niveau que ceux d’aujourd’hui.
  2. Les banques doivent participer à la facture (passer à la caisse). Je pense que les banques sont beaucoup plus fragiles surtout après 2008 et Lehman et qu’il va être difficile de les faire payer.
  3. Combien de pertes la BNS subit aujourd’hui avec sa tentatvie déserpérée d’affaiblir le franc suisse ?

Si l’histoire doit nous servir de guide, cela va se faire dans la douleur.

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Accession à la propriété via la prévoyance retraite: entre piège et réalité

Depuis quelque temps déjà, les taux d’intérêts hypothécaires relativement bas incitent les personnes à acquérir leur propriété.

Une des sources de financement de plus en plus utilisée par ces futurs propriétaires est l’utilisation de la caisse de pension de l’assuré (2ème pilier en Suisse) en guise de fonds propres (en règle générale, les fonds propres exigés par les banques doivent représenter 20% du coût de l’acquisition, voir plus selon l’âge de l’acquéreur).

Versement ou nantissement ?

Dans un premier temps, j’aurais tendance à dire que les caisses de pension voient d’un mauvais œil les retraits anticipés, car leurs masses sous gestion s’érodent fortement. Cette érosion poserait-elle un problème de liquidité? La concordance des échéances au sein des instituts de prévoyance professionnelle entre placements financiers à court terme et versements à effectuer (rentes, … etc.) est-elle en danger ?

Il est vrai que l’on peut se poser la question de savoir comment les caisses arrivent à garantir le taux de rémunération minimal légal fixé à 2% alors que le rendement sur le marché des taux est proche de zéro ? (Je vous l’accorde on obtient aujourd’hui 2% brut sur les obligations de la confédération suisse à 10 ans … !)

Un autre solution pourrait être la méthode du nantissement (mise en garantie) de la prévoyance LPP qui ne réduit pas les prestations vieillesses et/ou décès contrairement au retrait anticipé. Dans le cas du nantissement, l’argent reste dans la caisse de pension et continue à produire des intérêts. L’assuré reste au bénéfice de toutes les prestations prévues.

Il faut tout de même noter divers inconvénients, à commencer par une dette hypothécaire plus importante vis-à-vis de la banque puisque les fonds propres n’ont pas été directement apporté et se trouvent toujours dans la caisse de pension. Les intérêts et/ou annuités hypothécaires sont de ce fait plus élevés, ce qui nécessite de toute évidence des revenus/salaires plus importants. Il existe également un risque que l’établissement bancaire modifie le taux de nantissement de la caisse de pension et vous sollicite afin que l’assuré verse le manque (les banques accordent des prêts de 90% (voire 100% selon les établissements) du capital LPP mis en gage). Il faut aussi payer des impôts (réduction fiscale) pour l’obtention du montant retiré de la caisse.

Effet de levier : double effet ?

Toujours dans le cas du nantissement, les assurés restent tributaires de la bonne santé ou non des caisses de pension. Pour rappel, et malgré divers garde-fous, les avoirs de ces institutions sont investis sur les marchés financiers/immobiliers et/ou hedge funds.

Sans vraiment en avoir conscience, vous participez aux risques liés sur les marchés avec une partie de votre logement !!! Est-ce vraiment le but voulu initialement à travers votre démarche d’acquérir un bien immobilier?

Après ces quelques lignes, vous me direz que le versement anticipé serait sans doute plus raisonnable, (pour autant que par la suite l’assuré trouve le moyen de combler les lacunes de prévoyances qu’il a provoqués par son retrait anticipé de sa retraite).

Comme dit le proverbe : un tiens vaut mieux que deux tu l’auras !

Attention, note importante dans le cadre d’un retrait anticipé de votre LPP : En cas de décès d’un assuré ne laissant aucun bénéficiaire du droit à la prévoyance (conjoint), la communauté héréditaire doit rembourser le montant du retrait anticipé à la dernière institution de prévoyance à laquelle était affilié le défunt.

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Bulle Immobilière en Suisse ?

Pour faire suite à mes articles sur une possible bulle immobilière en Suisse, aux problèmes que pourraient avoir les caisses de pensions (http://blog.crottaz-finance.ch/?p=4388) , à la bulle immobilière au Canada (Vancouver, http://blog.crottaz-finance.ch/?p=4732) (j’ajoute l’article de Mish à ce dernier sujet: http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2010/07/vancouver-home-sales-drop-30-percent.html)),

Voici une interview de ce matin sur la RSR de monsieur Olivier Ferrari, fondateur de Coninco. Je recommande de l’écouter, car il explique avec des mots simples ce que j’avance depuis des mois.

Il dit notamment:

« On a fait croire a tout un chacun qu’il peut acquérir un bien immobilier…. »

« Prélever un capital pour un achat immobilier pour y habiter est un acte de prévoyance » (il ajoute aussi que le risque de taux est présent tout comme celui de divorce)

« Arrêtez de penser à des taux de 1% que vous vendent des annonceurs, regardez plutôt des taux à quinze ans… »

« Les gens sont obnubilés par des loyers bas engendrés par des taux d’emprunts bas.  On est dans une exagération, c’est une bulle qui se prépare »

« Potentiellement compte tenu du prix de l’immobilier, le deuxième pilier est une bombe à retardement » (surtout si les taux d’intérêts montent)

Monsieur Ferrari pense (comme moi) que nous sommes dans un scénario à la japonaise avec des taux bas pour longtemps.

« Si vous ne croyez plus au capitalisme, prenez votre prévoyance et parter sur un île »

A écouter ici: olivier ferrari rsr 07-07-10

et aussi un autre audio de ce matin: le-journal-du-matin_20100707_standard_1er-developpement_20100707-0718_5d331186-4ede-40b3-9ea3-56e0157fdafe-128k

Comme je vous l’ai déjà écrit: « comptez sur vous même pour vos vieux jours et remboursez vos dettes (immobilier compris) »

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